GUEST VIEWPOINT 

Revise proposed rezoning change:  South Willamette plan could be improved without harming existing  landowners  Byline: Mark Gillem For The Register­Guard   October 18, 2015    Do no harm. This is an excellent directive for the medical profession, and it is a dictum that Eugene planners  should follow as they seek ways to accommodate growth in the city.     Unfortunately, from the debate surrounding the proposed rezoning of Eugene's South Willamette Special  Area Zone, it is clear that this directive has not been followed. This debate should be of interest to all  Eugene residents, because what is happening there could come to their neighborhood in the near future.     The city report that details the recommended changes is well done, and provides the type of graphic detail  that is missing in Eugene's lengthy land use code. And while one can always argue about involvement, the  process did include multiple meetings and opportunities for public input.     However, that should not let planners off the hook when it comes to more recent input. Area residents, who  are often too busy to attend workshops and design charrettes, are participating now ­ and many are not  happy with the proposals. In fact, a recent survey by the South Willamette Neighbors Association found that  nearly 97 percent of the respondents in and around the area want the city to postpone a decision and allow  more residents an opportunity to provide input.     While one can always attribute opposition to the NIMBY syndrome ­ "Not In My Back Yard" ­ this opposition  is significant. Residents moved into the area with the expectation that their neighborhood's zoning would  remain relatively stable, and public officials should respect that.     Regardless of one's position on development, the simple fact that many residents of the neighborhood have  serious objections to the prospect of a zone change is enough to set off alarms. Residents have identified  flaws in the process and in the resulting plan that affects nearly 500 properties. These concerns should be  taken seriously before any zoning change is adopted.     One need only track the development around the University of Oregon to see that inappropriate  development can lead to neighborhood decline. The proliferation of poorly scaled apartments in  neighborhoods to the west, south and east of the university should serve as a wake­up call to all of us. Many  affordable, owner­occupied homes have given way to expensive student apartments in these  neighborhoods.     In my own neighborhood, an out­of­scale five­story apartment block backs up to three beautiful rowhouses.  Any sense of privacy for the latter has been shattered, which is a major reason why one couple moved out  of their rowhouse and built a new home at the edge of town. Bad planning that results in one group moving  to the edge of town while a new group moves in thwarts our Metro Plan's laudable goals for sustainable  development. Nor is this the path to neighborhood livability outlined in Envision Eugene documents.    

But such flight by current homeowners may be one un intended consequence if the City Council adopts the  South Willamette Special Area Zone recommendations. The planning team may have gotten a bit carried  away in its drive to "improve" the neighborhood.     For districts like this, the basic prescription for sustainable infill development is straightforward.     First, most if not all existing single­family areas and residential height limits should be preserved. This  causes the least harm. Regarding the South Willamette Special Area Zone proposal, the bulk of the area is  currently zoned R­1, which allows for 30­foot tall single­family homes. With pitched roofs and normal  floor­to­floor heights, this translates into one­ and two­story homes.     The proposed change would create a new and untested SFO (single family options) zone that maintains the  30­foot maximum height but allows for new typologies, including courtyard housing and cluster cottages. But  current residents bought into a neighborhood of single­family homes, and they have a reasonable  expectation of consistency. As much as some planners may want to change the housing typology, we  should defer to the people who actually live in those neighborhoods before proposing wholesale changes.  This new zone would be better suited for new development areas than for existing neighborhoods.     Second, along subordinate arterials (such as 24th, 27th and 29th avenues), connected rowhouses with  garages accessible from alleys could be the norm in order to create more "eyes on the street," which leads  to improved pedestrian safety. However, a troubling aspect of the plan is the creation of yet another zoning  category ­ the SFO­RH (rowhouse) overlay zone that allows even higher development (up to 37 feet with  roof) in large chunks of the area.     The city already has the R­1.5 zone specifically for rowhouses, so this new category would not be needed if  city planners improved the current R­1.5 requirements. A reasonable compromise would be to rezone the  first row of parcels facing these subordinate arterials to R­1.5 but keep the 30­foot maximum height. This  would allow beautiful rowhouses facing the street that would not affect the privacy of their neighbors behind.     Third, the plan should focus on rebuilding three­ to five­story mixed­use buildings between the primary street  ­ Willamette Street ­ and the adjacent alley or mid­block. Designers should locate parking behind or to the  side of new buildings, and plans should minimize new curb cuts.     The city's plan does reduce the maximum height in the area's C­2 zone from 120 feet to generally five  stories and includes a setback so that Willamette Street does not become an unbroken line of taller  buildings. But the plan allows higher density zoning to spill into the neighborhood on both sides and permits  even higher buildings along Willamette Street if certain incentives are leveraged. This is unnecessary.     Moreover, in a few areas along Willamette Street and 29th Avenue that are currently zoned R­3  (medium­density residential), the proposed building heights balloon from a 50­foot maximum up to eight  floors maximum, which could be more than 100 feet tall. Even with the proposed tapering down in some  areas, this jump in scale may result in significant loss of livability for many existing residents. Again, there is  no need for this.     The real problem with the area is Willamette Street itself and the adjoining development. Low­slung strip  buildings, unsightly overhead power lines, an unsafe and unattractive streetscape, and dangerous sidewalks  have created an environment that repels the very type of mixed­use infill development the city hopes to  attract. Rather than radically altering the underlying zoning code, the city should maintain its focus on fixing 

the street so that it can attract the type of development and transportation options called for in the Metro  Plan and in Envision Eugene.     Since there is really no rush to development, extending the process with the goal of developing a more  workable set of modest code changes that could garner broad support seems quite reasonable. Moreover,  to get all the facts on the table before adopting any plan, the city should complete parallel transportation,  parking and housing affordability studies ­ as well as a parcel impact analysis. With a revitalized community  process in place, the outcome could benefit all parties. For instance, roughly 15 acres of parcels that directly  front Willamette Street are zoned C­2 in the study area. In these parcels, developers could fit over 750 new  homes in three­ and four­story mixed­use buildings with ground floor commercial space and apartments or  condos above. With appropriate setbacks, these types of buildings would not impair the view of Spencer  Butte, which is a character­defining element of the neighborhood.     In addition, if rowhouses were built directly along the secondary arterials, 150 more homes could be  accommodated. That totals more than three times the projected demand in locations and typologies that are  compatible with neighborhood livability.     Taken together, research shows that people living in these types of buildings along transit­friendly streets  will drive up to 50 percent less. For this area, that translates into a forecasted reduction of more than 13  million vehicle miles per year, a carbon emission decrease of more than 14.4 million pounds per year, and  an annual per household savings of more than $1,500 just for gas, oil and tires. These benefits are worth a  bit of compromise.     Since the city anticipates only up to 250 new multi family homes in the neighborhood over the next 20 years  (and that is with tax incentives), why propose such a dramatic change to the existing zoning code? The plan  could use more surgical precision to do no harm while also meeting the projected demand and leaving  ample capacity. Zoning should be used to protect and enhance a neighborhood's character ­ not to  fundamentally change it.     In the end, we should envision a Eugene that is compatible with the needs and desires of existing residents  and that supports a more sustainable future for the next generation of residents who want to take advantage  of all our community has to offer.