P.P. - BELGIQUE - BELGÏE BXL 1/1137 - Dépôt BXL - X
le
Syndicat
des
LOCATAIRES de logements sociaux a.s.b.l. - A.D.F.
ème 401974-2014
anniversaire
Périodique trimestriel - n° 119 - octobre - novembre - décembre / september - november - december 2014 - N° d’agréation : P 301172
ème 40 anniversaire 1974 - 2014
• éditoriaal / posésie urbaine 3 • étranger > France > acheter des appartements pour les sans-abris grâce au financement participatif 4 > pas touche à l’encadrement des loyers ! 5 • logement > Les Kots étudiants, trucs et astuces 6 • cellule technique > les obligations d'entretien (suite) 12 > installation électrique trafiquée 14
> "on aura tout vu !" 15
• procédure judiciaire > le droit de la preuve en matière de bail
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• cohésion sociale > fête de quartier et carrés verts
18
• quizz locatif 19 • nos horaires de consultations 20 • l'assistance juridique 21 • mémento 22 • formations / notre équipe / formations gratuites du SL 23 • rappel pour vos cotisations / publication du Syndicat des Locataires 23
courrier des lecteurs - lezersbrieven Auparavant déjà, nous avions souligné notre désir de faire du PHARE une plate-forme où nos lecteurs pourraient exprimer leurs opinions sur le fond, la forme de notre journal, exposer leurs problèmes, demander un conseil, faire des suggestions.
Reeds voorheen drukten wij onze hoop uit dat ons blad een discussieforum zou worden waarin u ons uw opmerkingen omtrent de inhoud en de vormgeving zou kenbaar maken, bepaalde problemen zou aankaarten of raad vragen.
Nous espérons que vous serez nombreux à nous écrire car nous voulons que LE PHARE soit aussi et avant tout votre journal !
We hopen dat vele onder U ons zullen schrijven omdat we willen dat de “PHARE” vooral uw dagbad zou zijn.
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une publication du Syndicat des Locataires
a.s.b.l
Square Albert Ier, 32 - 1070 Bruxelles - Tél : 02/522.98.69 - Fax : 02/522 02 69 le
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des
LOCATAIRES de logements sociaux a.s.b.l. - A.D.F.
ème 40 anniversaire 1974 - 2014
Rédacteur en chef, éditeur reponsable : GARCIA José - Coordinatrice d'édition : GALOPIN Edith Comité de rédaction : GARCIA José, GALOPIN Edith, DE JONGHE René, DEBLONDE Jean-François, GAVILAN Yolande, STOCKMANS Patrick
Création & réalisation graphique : Studios KWADRY - André van Duren - Membre de l'APMC - SMART asbl - www.kwadry.be -
[email protected] Périodique trimestriel - n° 119 - octobre - novembre - décembre / september - november - december 2014 - N° d’agréation : P 301172
Impression : Imprimeries HAYEZ - Bruxelles | Dessins Phares : Héron & Héron.
2 Syndicat des Locataires - LE PHARE n° 119 - Septembre 2014
EDITORIAAL Chères Lectrices, Chers Lecteurs,
Beste Lezers,
C’est à nouveau la rentrée, les activités habituelles reprennent. Notre pays et notre Région ont un nouveau gouvernement.
De vakanties zijn voorbij, de gewone aktiviteiten zijn hervat.Ons land en ons gewest hebben een nieuwe regering. De gewesten zullen de uitwerking van een nieuwe wetgeving bettrefende het private huurkontrakt moeten bestuderen.
Les Régions auront à se pencher sur l’élaboration d’une nouvelle législation relative au bail privé qui était jusqu’à présent de compétence fédérale. Notre association devra veiller à ce que la nouvelle réglementation protège au mieux les droits des locataires à occuper un logement décent comme garanti par notre constitution. Lorsqu’on sait que le logement privé représente 88% du parc locatif bruxellois, la tâche du nouveau législateur régional ne sera pas aisée et devrait permettre un examen de toute la législation applicable au logement privé. Notre association veillera à faire entendre les voix des locataires tant privés que sociaux, qui nous soutiennent, pour que les législations à venir puissent faire de notre Région un endroit où il fait bon vivre à des conditions acceptables pour tous. Bonne rentrée à toutes et tous.
Onze vereniging zal opletten opdat de nieuwe reglementering de rechten van de huurder het best verdedigd in zijn rechten om een fatsoenlijk pan te bewonen zoals onze grondwet ervoor borg staat. Als men weet dat private woningen 88 % van het volledig Brussels huisvesting betreft, zal de taak van de nieuwe wetgever niet gemakkelijk zijn maar zou een nauwkeurig herziening mogelijk maken van de wetgeving voor private woningen. Onze vereniging zal de stem van de huurders van private en sociale woningen, die ons steunen, laten horen opdat de toekomstige wetgevingen het werkelijk zouden maken om goed en gelukkig te leven onder aanvaardbare voorwaarden voor allen. Beste terugkomst voor allen.
POÉSIE URBAINE
Edith Galopin - José Garcia
Répit de lune Au matin clair S’offre l’éclair Calme lagune Foudre de nuit Quand de travers Souliers de vair Passent minuit Charme demeure Aux douze sons Que Cendrillon Effeuille fleur Paratonnerre Tant adoubé Attend de foudre Doux baiser
Jef
3 Syndicat des Locataires - LE PHARE n° 119 - Septembre 2014
FRANCE Acheter des appartements pour les sans-abris grâce au financement participatif > "Toit à Moi" à Nantes diffusion pour récolter des fonds, à la manière d’un téléthon. Il débute ce projet, en écrivant un premier synopsis, avant de se rendre compte qu’il souhaite agir de manière plus concrète. C’est en 2007, en passant devant une agence immobilière, que Denis a ce premier déclic : « Les appartements vides
existent. Ils sont ici. Il faut simplement trouver un moyen de les acheter ». La solution : utiliser le principe du crowdfunding, financement participatif, encore peu populaire à l’époque. Il se met à griffonner, à calculer. Ses résultats lui paraissent une évidence : « Ça me semblait très simple !
Nous sommes si nombreux à être indignés de voir tant de sans-abris, il suffit que nous soyons 80 pour acheter un appartement. Seulement 80... ».
D’un côté, des appartements vides. De l’autre, des personnes sans abris. C’est face à ce paradoxe que Denis et Gwenaël, deux Nantais, ont décidé d’agir : ils proposent à ceux qui ont de l’argent d’acheter à plusieurs des appartements, mis ensuite à la disposition de particuliers ou de familles. Du crowdfunding appliqué au logement, avec un accompagnement individualisé des bénéficiaires. L’initiative est pilotée par une association, "Toit à Moi".
Le principe est tellement simple que Denis convainc facilement Gwenaël, son collègue de travail. Ils se lancent dans l’aventure. Et distribuent des milliers de flyers dans les rues nantaises pour trouver les 80 parrains nécessaires. Le résultat est peu concluant...
La problématique des sans-abris a toujours touché Denis. Persuadé qu’il est possible d’agir et de trouver des solutions, il réfléchit à un moyen d’action réel à mettre en place. Il pense tout d’abord alerter l’opinion et partager son indignation en réalisant un documentaire. Avec l’objectif de profiter de sa
Convaincus de la pertinence de leur projet, ils décident de continuer. A travers leurs réseaux personnels et professionnels, ils constituent une première équipe d’une trentaine de parrains. Et en 2008, un premier appartement est acheté.
source : http://www.bastamag.net/SideWays
4 Syndicat des Locataires - LE PHARE n° 119 - Septembre 2014
40ème anniversaire
1974 -2014 étranger
Pas touche à l’encadrement des loyers !
La déclaration du premier ministre du 30 août 2014 à propos de la question du logement est en rupture avec les principes républicains. Ainsi une loi votée par le parlement est remise en cause par le 1er ministre en exercice.
Le plan de relance du logement annoncé par le 1er ministre vient scandaleusement aider les riches à renforcer leur patrimoine et à loger leur famille, aux frais de l’État. Il vient alléger les impôts sur les profits tirés de la spéculation foncière. Il prévoit également de limiter l’impact de la Loi DUFLOT, en ce qui concerne l’encadrement des loyers. Depuis quand le premier Ministre ou le Maire peut- il décider de la mise en œuvre ou non d’une loi votée par le parlement ? Pourquoi les classes populaires devraient elles continuer à payer des loyers excessifs, à une minorité de possédants ? À travers cette annonce, le Premier Ministre donne gain de cause aux lobbies des milieux de l’immobilier, des promoteurs et des bailleurs privés. Il franchit une ligne blanche que les Gouvernements précédents n’avaient pas osé dépasser.
Rappelons que cette loi a été votée par le parlement durant cette mandature. En démocratie, il faut qu’une loi soit abrogée et remplacée par une autre votée pour que les « règles » changent. Va-t-il publier des ordonnances ? Lorsque Monsieur VALLS déclare publiquement que Martine Aubry pourra, puisqu’elle le demande, maintenir sur Lille l’encadrement des loyers qu’il ne maintiendrait que sur Paris, il « officialise » la possibilité pour telle collectivité territoriale de s’exempter de la nouvelle règle. C’est le premier pas vers une territorialisation des lois et une remise en cause de l’unicité de la République. Quand le premier ministre explique que cette fin de l’encadrement des loyers va permettre de développer la construction, il prend vraiment les français pour des imbéciles ! La réponse que vous pouvez lire ici est explicite et claire : Les associations de consommateurs, les fédérations de locataires, les associations familiales ont chacune de leur côté pris position.
Nous demandons : • La baisse des loyers immédiate, par la mise en place et le renforcement de l’encadrement à toute les agglomérations où les loyers ont augmenté plus rapidement que les revenus des classes populaires, • La réalisation annuelle de 200 à 250.000 vrais logements sociaux, grâce à la mise à disposition des terrains publics, la restitutions des 180 milliards d’euros de l’épargne populaire détournée par les banques, • La reconstitution des capacités de financement des HLM par le 1% et l’abandon des aides fiscales aux riches. • Le respect rigoureux de la loi DALO, du Droit à l’hébergement, l’application de la loi de réquisition, l’arrêt des expulsions. » Source Jean-François Chalot (Agora Vox)
5 Syndicat des Locataires - LE PHARE n° 119 - Septembre 2014
Dossier spécial rentrée des classes Les Kots étudiants, trucs et astuces
C
haque année à la même période, des milliers de nouveaux étudiants, nationaux comme étrangers, déferlent sur les bancs de nos Universités et Hautes
écoles et rejoignent les rangs déjà bien fournis de leurs condisciples plus âgés. Outre les éternels tracas administratifs, les préoccupations financières et le stress inhérent à toute rentrée des classes, la grande majorité d’entre eux se heurteront à une difficulté supplémentaire: la recherche d’un logement étudiant ou, plus simplement, kot. Or, la demande de tels logements a depuis longtemps largement dépassé l’offre, les quelques places disponibles se louant parfois à prix d’or. Ainsi, rien qu’à l’ULB, alors que 7000 demandes sont introduites annuellement, seulement 4000 d’entre elles seront satisfaites1, dont 1800 dans les logements offerts par
l’Université elle-même (la moitié en gestion propre, l’autre en gestion concédée) et le reste via les offres des particuliers proposées par le biais de leur Office du Logement. Au regard de ces chiffres, nul doute que les inscrits de dernière minute et les adeptes de la procrastination éprouveront quelques difficultés à se trouver un logement décent à un prix correct, tout particulièrement en cette période de l’année. Aussi, en attendant que les pouvoirs publics s’attellent sérieusement à palier au problème, quelques petits conseils pratiques seront certainement les bienvenues. Dans un premier temps, il nous paraît opportun de poser le cadre
qualification de « résidence principale » de l’étudiant, auquel
juridique dans lequel évolue le contrat de bail de kots
cas c’est la loi du 20 février 1991 relative au bail de résidence
étudiants. Ensuite, seront examinées les différentes possibilités
principale3 qui s’appliquera, soit le kot est considéré comme
de logement qui s’offrent aux étudiants, avec leurs différents
une résidence secondaire, l’étudiant restant domicilié chez
avantages et inconvénients. Enfin, certaines mises en garde
ses parents, et ce sera alors le droit commun du bail4 défini
seront nécessaires afin d’éviter toute surprise désagréable.
par les dispositions 1708 et suivants du Code civil qui régiront le bail de l’étudiant.
LE BAIL ETUDIANT, BAIL DE DROIT COMMUN Malgré une tentative avortée en 2011 allant en ce sens2, il
La question de l’affectation du bien loué à la résidence
n’existe à ce jour aucune législation particulière régissant les
principale
baux des kots étudiants. Le régime juridique s’y appliquant est
souverainement appréciée par le Juge5. Autrement dit,
déterminé par le statut attribué au kot. Soit celui-ci recevra la
avant de se prononcer, le Juge commencera par examiner si
ou
secondaire
est
une
question
de
6 Syndicat des Locataires - LE PHARE n° 119 - Septembre 2014
fait
40ème anniversaire
1974 -2014
les Kots étudiants
En dehors de toute considération légale, il nous parait bon de rappeler les répercussions concrètes pour les étudiants et leur entourage de l’affectation de leur kot. En tant que résidence principale, la loi offre une protection accrue au locataire du bien loué, notamment au niveau de l’état du logement (par exemple, les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité), de la durée du bail, des congés et préavis, de garantie locative... A moins que la loi ne précise le contraire, les dispositions de la loi relative à la résidence principale sont impératives, autrement dit, elles s’imposent même si elles n’ont pas été prévues dans le contrat et toute clause du contrat qui émettrait une règle contraire à ces dernières serait considérée comme nulle. Ce n’est que si la loi ne prévoit rien que les parties pourront convenir de ce qu’elles désirent, comme par exemple en matière de mode de paiement, d’assurance incendie... De plus, affecter son kot à sa résidence principale permettrait également aux étudiants d’échapper à la taxation des communes sur les résidences secondaires, bien que ces derniers puissent bénéficier en fonction des communes d’une réduction importante, voire d’une exonération. Toutefois, l’étudiant n’étant alors plus domicilié chez ses parents, ceuxci perdent l’avantage fiscal de le compter comme « personne le locataire6 habite effectivement et à titre principal dans le bien loué, sans pour autant exiger la présence permanente
à charge », leurs impôts augmentant ainsi sensiblement. De plus, si l’étudiant peut désormais toucher lui-même ses allocations familiales, son départ pourrait signifier pour
du locataire dans ce dernier7. Aussi, si, dans la majorité des
ses parents une diminution appréciable de ces allocations
cas et contrairement à une idée reçue, la domiciliation dans
lorsque ceux-ci continuent à les percevoir pour ses frère et
la commune de résidence est suffisante pour déterminer sa
sœurs. En raison de ces différents avantages et inconvénients,
résidence principale, elle n’est cependant pas absolument
tant le bailleur que le locataire étudiant préfèrent donc choisir
nécessaire pour ce faire. Toutefois, l’accord du bailleur est
de soumettre leur bail au régime de droit commun8.
quant à lui nécessaire, que celui-ci soit exprès ou tacite. En cas de désaccord, le contrat de bail devra contenir ces deux
Dans le cadre d’un bail de droit commun, auquel sont assujettis
mentions expresses : la justification expresse et sérieuse de
la grande majorité des contrats de bail de kot étudiant, les
la non-affectation et l’adresse de la résidence principale du
règles instituées par le Code civil sont, en majorité, supplétives.
locataire pendant la durée du bail.
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7 Syndicat des Locataires - LE PHARE n° 119 - Septembre 2014
Les Kots étudiants, trucs et astuces (suite)
Autrement dit, à moins que la loi ne précise le contraire, les différentes parties au contrat sont libres de prévoir dans le contrat qui les lie ce qu’elles veulent, le contrat devenant alors la « loi » entre les parties. Toutefois, les règles établies par les patries doivent être conformes à l’ordre public et aux bonnes mœurs et ne peuvent pas être abusives. De plus, depuis le 15 juin 2007, tout contrat de bail doit obligatoirement être constitué par un écrit contenant différentes mentions dont chacune des parties doit disposer d’un exemplaire9: • L’identité de toutes les parties contractantes • La date de prise de cours du contrat • La description précise des lieux loués • Le montant du loyer et des charges (charges communes et/ou privées)10 Il est également obligatoire d’établir un état des lieux détaillé qui sera annexé au contrat, les règles étant alors les mêmes que pour l’état des lieux d’une résidence principale11 expressément spécifiée dans le contrat, la durée du contrat varie entre 10 mois (de septembre à juin) et 12 mois (si l’on souhaite conserver son logement pendant les vacances d’été, par exemple dans l’éventualité d’une seconde session). Des baux pour de plus courte durée peuvent bien évidemment être consentis par le bailleur. Il est cependant important de noter qu’un bail à durée déterminée, comme c’est le cas dans le cas présent, ne peut en principe pas être résilié avant son terme, à moins que le contrat ne comporte une clause de rupture anticipée qui peut s’avérer utile en cas d’abandon ou d’échec des études. Toutefois, le bailleur permet parfois au locataire de se désister de ses obligations si ce dernier présente un candidat locataire qui accepte le bail aux mêmes conditions. Enfin, la garantie
Conscient des difficultés auxquels sont confrontés les étudiants dans ce secteur, la plupart des établissements d’enseignement supérieur ont mis en place un service logement, qui, outre une aide lors de la recherche d’un kot, peuvent également servir de médiateur entre l’étudiant et le propriétaire en cas de litige et mettent à la disposition des étudiants des contrats types assurant à ces derniers un maximum de protection .
locative est limitée à l’équivalent d’un ou de deux mois de loyer. Contrairement aux baux de résidence principale, il n’existe aucune obligation de placer la somme sur un compte bloqué, la garantie pouvant dès lors être versée de la main à la main. De ce fait, le locataire ne doit jamais oublier d’obtenir un reçu daté et signé qui lui servira de preuve écrite en cas de litige.
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les Kots étudiants
OFFRES PUBLIQUES
1. Les résidences universitaires La plupart des Universités et Hautes Écoles disposent de leurs propres logements qu’ils mettent à la disposition des étudiants. Les règles d’attribution de ces kots dépendent de nombreux critères définis par les établissements eux-mêmes. Aussi chaque étudiant doit-il se renseigner auprès de son établissement d’enseignement. Avantages Situés sur les campus ou à proximité de ceux-ci, les résidences permettent de rester au cœur même de la vie estudiantine. De plus, les établissements d’enseignement offrent des logements de qualité à des prix démocratiques. Inconvénients Les étudiants doivent s’y prendre largement à l’avance pour espérer obtenir un tel logement, les Universités et Hautes Écoles disposant de tels logements clôturent l’introduction des demandes fin mai. Les demandes introduites après la date fatidique sont placées sur liste d’attente. De plus, une priorité sera donnée aux étudiants de l’Université ou de la Haute Ecole. Enfin, l’octroi des logements se fait selon un ordre de priorité défini par l’établissement (Par exemple : étudiants de condition modeste, 1er Bachelier, étudiants hors Bruxelles...)
Le logement étudiant, une multitude de possibilités Loin d’être uniforme, le logement étudiant peut prendre une multitude de formes dont ces derniers n’ont pas toujours conscience lors de leur recherche désespérée d’un logement. Afin qu’ils puissent avoir pleinement conscience de leurs possibilités, ces dernières seront reprises ci-après avec leurs différents avantages et inconvénients. Il convient en premier lieu de distinguer deux types d’offres : les logements mis à disposition par les services publics et les offres privées.
2. Les internats Si la plupart des internats accueillent des élèves de l’enseignement primaire et secondaire, certains d’entre eux acceptent les étudiants de l’enseignement supérieur. Pour plus d’informations, consultez le site: http://www.internats.be/ Avantages Les prix sont démocratiques et de nombreux services sont mis à disposition des étudiants. Une atmosphère conviviale, une organisation centralisée et des programmes d’activités qui tiennent compte des activités des étudiants. Inconvénients Les inconvénients sont ceux de toute vie en groupe ainsi qu’un équipement des chambres souvent plus réduit que celui mis à disposition dans les chambres autonomes des résidences.
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9 Syndicat des Locataires - LE PHARE n° 119 - Septembre 2014
LOGEMENT Les Kots étudiants, trucs et astuces (suite) dans une maison unifamiliale. Les étudiants peuvent soit créer leur propre groupe de colocataires, soit en intégrer un déjà existant. Avantages L’expérience humaine d’une telle aventure est évidemment formidable. En outre, les différents frais et charges sont équitablement répartis entre les colocataires. Inconvénients Lorsque l’on vit à plusieurs, il est important de mettre en place un modus vivendi assurant un même degré d’implication et de responsabilité dans l’entretien des locaux pour tous. Or, de par nos différences, il n’est pas toujours aisé d’atteindre cet équilibre précaire. De fait, les baux conclus à l’occasion
OFFRES PRIVÉES
d’une colocation sont généralement signés par l’ensemble des colocataires, ce qui peut s’avérer problématique en
Certains propriétaires privés proposent également aux
cas de litige entre ces derniers. En effet, le départ d’un seul
étudiants des logements spécifiques, parfois en partenariat
d’entre eux signifie la fin du contrat avec toutes les difficultés
avec les établissements d’enseignement. Dans ce cas, en
que cela entraîne pour les personnes désirant rester. Bien
dehors du statut du locataire, rien ne distingue un logement
s’entendre avec quelqu’un, ne signifie pas que l’on puisse
étudiant d’un logement classique.
vivre ensemble! Adresses utiles :
1. Location chez l’habitant
• www.appartager.be/
Certains propriétaires proposent des chambres à louer dans
• www.chambrealouer.com
leur propre maison en échange d’un loyer modeste. Avantages Si la chambre peut être petite, l’étudiant a l’avantage d’être chez lui et d’avoir droit au respect de son intimité. L’ambiance est généralement familiale soit avec le propriétaire, soit avec les autres locataires. Inconvénients La situation, l’accessibilité et les rythmes horaires peuvent être plus ou moins contraignants en fonction des propriétaires. De plus, l’espace vitale est souvent réduit. Adresses utiles Ces adresses recensent les offres tant pour les kots étudiants de base, que pour les locations chez l’habitant :
3. Sous-location Une autre forme de partage des lieux consiste à sous-louer un appartement ou une chambre. Toutefois, le contrat de bail ayant été signé par un autre locataire, l’étudiant se retrouve sous sa responsabilité. Ainsi, il est indispensable que le locataire principal et le sous-locataire s’entendent sur les règles de cohabitation et de mise à disposition des lieux. Avantages En fonction de l’espace privé et commun ainsi que des conditions dans lesquelles elle a été conclue, la souslocation peut être une bonne affaire adaptée aux besoins et possibilités de l’étudiant. Bien que celui-ci devra assumer
• www.student.be/ - www.brukot.be/ - www.kotplanet.be/
les charges (par un forfait ou par calcul selon un compteur
• www.kots.be/ - www.inforjeunesbruxelles.be
séparé) qui lui incombent, il ne sera pas engagé par un contrat d’abonnement.
2. Colocation entre étudiants
Inconvénients
Il est de plus en plus courant de voir des groupes d’étudiants
L’étudiant n’est pas « chez lui » et dépend du bon vouloir du
s’engager à vivre ensemble soit dans un appartement soit
locataire principal.
10 Syndicat des Locataires - LE PHARE n° 119 - Septembre 2014
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les Kots étudiants
4. Le logement intergénérationnel A la fois économique, convivial et social, le logement intergénérationnel consiste en la cohabitation d’étudiants avec soit des familles, soit avec des personnes âgées. En échange d’un coup de mains pour les menues tâches de la vie courante, l’étudiant bénéficie alors d’un cadre de vie chaleureux moyennant un prix modique. Avantages Il s’agit souvent d’une expérience très enrichissante tissée par l’entraide et une relation affectueuse entre personnes de générations différentes. Inconvénients L’organisation commune, des rythmes et disponibilités différents peuvent poser quelques problèmes d’adéquation. Adresse utile : http://www.1toit2ages.be/fr/accueil
ATTENTION AUX ARNAQUES !!!
L’état désespéré de certains étudiants face à leurs difficultés à se trouver un logement pour la rentrée, peut les amener à commettre des imprudences et à ainsi devenir les malheureuses victimes d’une escroquerie maintenant répandue sur le net. De quoi s’agit-il exactement? De fausses annonces immobilières sont publiées sur des sites spécialisés à des conditions beaucoup trop avantageuses pour le marché immobilier actuel. Se faisant passer pour les propriétaires, avec de véritables photos du bien loué volées sur le net à l’appui, les escrocs prétendent se trouver à l’étranger pour des raisons aussi multiples que variées (travail, famille...). Le faible loyer est justifié par la priorité donnée à l’occupation du bien loué, l’argent passant alors au second plan. Ébloui par sa propre chance, l’étudiant jusqu’alors découragé répond avec empressement et c’est là que le piège se referme au fil des courriers échangés, il faut le dire, dans un français plus que déficient pour une personne soit disant nantie. Le pseudo-propriétaire ne peut évidemment pas se déplacer pour effectuer les visites. Toutefois, l’une de ses connaissances présente sur place est tout à fait disposée à s’occuper des différentes modalités mais, celle-ci étant fort occupée, une preuve de l’ engagement au locataire sera réclamée sous la forme d’un premier versement (caution, paiement locatif...). Le versement susmentionné devra être effectué par mandat postal via un organisme financier tel
que la Western union ou Moneygram. Seule solution pour contrer ces fausses annonces, réclamer une visite des lieux avant toute forme de paiement et, en cas d’accord, des paiements sécurisés. Lors de la visite des lieux, afin d’éviter de vous retrouver dans un logement insalubre et incommode, vérifiez bien les points suivants : • La situation du logement et son côté pratique (accès en transport en commun, proximité des magasins...), • Le chauffage et l’eau chaude, • La cuisine, • Les sanitaires : toilettes, salle de bain, la robinetterie, • L’isolation acoustique, • L’électricité. Pour de plus amples informations sur ces différents points, "Bruxelles J" a publié une fiche d’informations disponible en ligne à l’adresse suivante : http://www.bruxelles-j.be/fichesinformation/te-loger-a-bruxelles/choisir-un-logement-alouer-a-quoi-faut-il-preter-attention/ Enfin, une fois les embûches écartées et les différentes étapes amenant à la signature du contrat de bail traversées, tout sera fin prêt pour que l’étudiant débute son année scolaire dans les meilleures conditions possibles. Yolande GAVILAN - Juriste - S.L.
1. http://www.ulb.ac.be/logements/docs/elfevriermars2012.pdf, consulté le 08 septembre 2014 - 2. Proposition de loi du 26 juillet 2011 modifiant le Code civil afin de prévoir des règles particulières pour les baux étudiants, doc. 531701/001. - 3. Loi du 20 février 1991 relative au bail de résidence principale, M.B., 22 février 1991 - 4. Le droit commun du bail s’applique à tous les contrats de louage de choses exceptés certains contrats particuliers limitativement définis pour lesquels le législateur a prévu des règles spécifiques, comme c’est le cas pour la résidence principale du locataire. - 5. Article 1er de la loi du 20 février 1991 relative au bail de résidence principale, M.B., 22 février 1991. - 6. Le locataire étant bien la personne qui a signé le bail. Si ce sont les parents qui signent le bail et que c’est l’étudiant qui occupe le bien loué, ce dernier ne pourra pas y établir sa résidence principale. - 7. Le locataire peut tout à fait partir en voyage d’affaires de longue durée ou être hospitaliser. - 8. Pour plus de renseignements sur la domiciliation des kots étudiants, voy. http://www. inforjeunesbruxelles.be/wp-content/uploads/2012/10/se-domicilier-dans-sonkot.pdf, consulté le 9 septembre 2014. - 9. Article 1714bis du Code civil et article 1er bis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 du Code civil. - 10. Article 1716 du Code civil - 11. Article 1730 et 1731 du Code civil.
11 Syndicat des Locataires - LE PHARE n° 119 - Septembre 2014
Les obligations d'entretien Compteurs
Appareils destinés à mesurer la quantité d’énergie ou d’eau consommée dans un bâtiment. Cet équipement est en principe la propriété des sociétés de distribution qui, d’autre part, en assurent le cas échéant le remplacement.
A défaut d’état des lieux, il est censé avoir reçu « les trous de fumée bouchés ». Il est possible que le futur occupant n’utilise pas la cheminée, ou raccorde selon d’autres modes.
Coupoles et lanterneaux
En principe, le locataire n’a aucune charge d’entretien. Il préserve toutefois les compteurs de la gelée. Au moment où le locataire quitte les lieux, il en informe les sociétés de distribution et remplit les documents adéquats. Si le nouveau locataire est connu, il remplit le document avec le locataire sortant. Le propriétaire est responsable des consommations d’eau vis-à-vis de la Régie et s’inquiète donc de savoir si le locataire sortant a rempli toutes ses obligations vis-à-vis de la société de distribution.
Contre-cœurs
Le « contre-cœur », partie de la cheminée, fait saillie dans l’appartement ; l’appareil de chauffage s’y adapte.
La loi range les réparations au « contre-cœur » parmi le menu entretien. L’adaptation des appareils impose de trouer le contre-cœur à l’endroit voulu, suivant la nature, la forme et la hauteur du poêle. A son départ, le preneur doit boucher ce trou ; il importe peu que l’occupant suivant doive l’ouvrir à son tour.
Eléments vitrés ou en matériaux translucides sur une toiture, permettant l’éclairage d’un local. Le locataire maintient les coupoles et lanterneaux en bon état de propreté et enlève les dépôts et mousses sur la face extérieure, à moins que celle-ci ne soit pas accessible. S’il y a une partie ouvrante, le locataire actionne régulièrement cette dernière et graisse le mécanisme de commande.
Couvre-planchers – balatum – linoleum - floorflex
Certains couvre-planchers, comme le balatum, sont constitués par des feuilles de carton couvertes de peinture et de vernis ; entretenus à la cire, ils ne peuvent être lavés à l’eau sauf exception. Leur usure se caractérise par des traces de foulées ; leur durée normale s’apprécie d’après la qualité des matériaux et la destination des lieux. Elle est de neuf ans ; parfois l’amortissement est plus court : «Balatum ou « floorflex » sont amortis suivant la destination après une période de trois à neuf années, parfois même au bout de trois ans. Le linoleum est composé d’une toile de jute enduite d’un mélange de poudre de liège, et de vieille huile de lin. Les dégradations causées à ce couvre-parquet, plus résistant incombent au locataire ; il ne peut se prévaloir des critères admis pour l’amortissement de matières moins solides. Quelle que soit la nature du couvre-plancher, le preneur répond des griffes, déchirures, traces de brûlures, compressions de meubles lourds, lavage excessifs ou manque d’entretien. Non responsable d’usure normale.
12 Syndicat des Locataires - LE PHARE n° 119 - Septembre 2014
40ème anniversaire
1974 -2014
Les obligations d'entretien
Le locataire n’a pas à réparer les déchirures provenant du placement défectueux (boursoufflures, bords couverts ou de l’inégalité du plancher ; le balatum se place sur carton feutre, suivant les règles de l’art.
A défaut d’incorporation, le preneur peut à son départ, enlever les couvre-planchers qu’il a placés ; mais il répare les parquets dégradés, et replace les revêtements anciens ou en paye la contre-valeur, compte tenu de l’amortissement ; les dégâts causés exposent le preneur à la réparation, en fonction de la durée pendant laquelle le recouvrement aurait encore pu servir. Si le balatum lui appartient, le locataire peut l’enlever à sa sortie, qu’il soit collé ou cloué. En ce cas, il fait disparaître toute trace de placement. L’impression naturelle laissée par les pieds de meubles n’est pas à retenir. Mais les meubles très lourds (pianos, coffre - forts, etc...) doivent être posés sur des pieds en verre ou des protecteurs de caoutchouc ; si leurs traces sont excessives, le locataire en est tenu.
Croisées et châssis de fenêtre
L’article 1754 range parmi les réparations locatives, celles à faire... aux croisées, c’est-à-dire aux ouvertures pratiquées
dans le mur d’un édifice pour donner le jour à l’intérieur et que clôt le châssis. Comme pour les portes et les persiennes, on distingue la ferrure, dont l’entretien incombe au propriétaire, et le système de fermeture dont l’entretien, menu, est à charge du locataire ; il jouit des lieux, c’est lui qui ouvre et ferme les fenêtres. L’entretien des croisées n’oblige pas le preneur à les peindre ; il se garde de faire des trous dans les châssis. Le propriétaire laisse parfois les croisées des tringles de fer destinées à soutenir les rideaux, avec leurs poulies, et doubles poulies pour le jeu des cordons, des croissants ou autres objets en fer propres à tenir les rideaux ouverts ; si ces objets sont perdus ou cassés, le locataire les remplace. Châssis vitrés, ordinairement à battants, qui ferment une baie de fenêtre. Terme utilisé dans le Code civil et qui est synonyme de fenêtre. L’article 1754 du C. civ. Range les réparations aux croisées parmi « les réparations locatives ou de menu entretien, dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire... » Le locataire nettoie régulièrement les châssis côté intérieur et, en particulier, les canaux d’évacuation des eaux de condensation, ainsi que la chambre de décompression. Il nettoie également la face extérieure des châssis ouvrants ou normalement accessibles, au même titre que les vitres. Il entretien les systèmes de fermeture (voir rubrique « quincailleries »). Il évite de fixer des accessoires aux châssis ; dans le cas contraire, il répare les traces de fixation. Il fait fonctionner régulièrement les battants pour en éviter le blocage. Il n’est pas responsable du mauvais fonctionnement d’un châssis dû à un mouvement du bâtiment ou à la dilatation naturelle du matériau. Le locataire est tenu pour responsable des dégâts causés par un manque de ventilation, alors qu’il lui était possible d’aérer en ouvrant une fenêtre.
Cuir Dans les appartements luxueux, les revêtements peuvent être en cuir, parfois en cuir de Cordoue ; ils sont composés de petites pièces. Délicats et chers, le preneur les entretient avec grand soin ; la moindre dégradation entraîne le remplacement partiel ou total. Certains cuirs sont patinés ou décorés à l’or fin ; le preneur les entretient avec prudence, pour ne pas effacer patines ou dorures. René De Jonghe - Coordinateur - S.L.
13 Syndicat des Locataires - LE PHARE n° 119 - Septembre 2014
Installation électrique trafiquée !
Pontages... Vous n’êtes pas sans savoir :
Que le prix de l’énergie ne cesse d’augmenter malgré la libération du marché de l’énergie ! Que le parc locatif à Bruxelles est loin d’être passif donc très énergivore (peu isolé, double vitrage pas encore généralisé, système de chauffage pas très performant...). Le locataire subit une double peine! Il est victime du prix croissant de l’énergie et d’un logement peu économe en énergie pour bénéficier d’une température de confort à peine normale. Vous trouvez que votre énergie vous coûte trop chère ? Cela pourrait être dû à votre comportement de consomateur. Que faire ? Adopter un nouveau comportements par une utilisation rationnelle de l’énergie. Soit, l'installation est trafiquée mettant à charge du locataire des consommations qui ne lui appartiennent pas. Que faire ? Vérifier les compteurs du bâtiment en relevant deux fois les index de tous les compteurs de tous les locataires à une semaine d’intervalle (sur papier et/ou sur photos datées).
Dans le cas ci-dessus : deux étudiants logeant dans le même appartement d’un immeuble à trois appartements, devaient payer 300 € de charges gaz et électricité par mois ! Un pontage de deux câbles a été installé entre un tableau de répartition des locataires vers un boitier électrique contenant le différentiel et les fusibles d’un autre locataire. Après avoir pris les relevés des trois compteurs (ici, ils sont doublés car il y a un bi-horaire, c’est-à-dire un compteur pour le jour et un pour la nuit), et repris les relevés d’index une semaine après ; on constate que seuls les index des deux compteurs des étudiants ont varié alors que les autres compteurs de l’immeuble n’indiquent pas de consommation bien que tous les autres logements soient occupés. Il y a donc bien eu un détournement et donc un vol d’énergie. Pour rappel, ce genre de branchement en plus d’être ILLEGAL (il y a vol d’électricité) est NON CONFORME et donc dangereux.
Patrick Stockmans - Conseiller technique - S.L.
14 Syndicat des Locataires - LE PHARE n° 119 - Septembre 2014
40ème anniversaire
1974 -2014
CELLULE TECHNIQUE
On aura tout vu ! la rubrique de l'insolite en image
Piscine privée ? Aquarium ?
15 Syndicat des Locataires - LE PHARE n° 119 - Septembre 2014
Le droit de la preuve en matière de bail ou quels documents faut-il garder quand on est locataire et combien de temps faut-il les garder ? Remarque
1. Si vous passez devant un juge, il ne prendra en principe, en compte que ce qui est ECRIT et non ce que vous direz. Ce sera votre parole contre celle de votre bailleur (= propriétaire)
« Les paroles s’envolent ; les écrits restent » 2. Il est conseillé à chacun de constituer une farde ne concernant que vos relations avec votre bailleur.
Cette farde reprendra :
• votre contrat de bail ; • l’état des lieux d’entrée ; • la preuve du versement de vos loyers et de la garantie locative; • la copie des différents courriers que vous auriez adressé à votre bailleur ; • les lettres ou les notes qui vous auront été communiquées par votre bailleur.
1. Le contrat de bail
Monsieur X conclut un contrat de bail écrit avec Y en date du 1er janvier 2014 pour une durée (in)déterminée. Ce contrat est signé par Monsieur X et par Monsieur Y.
Principe
Le contrat de bail est un contrat qui est conclu entre le locataire et le bailleur. Il énonce l’ensemble des obligations et des droits du bailleur ainsi que l’ensemble des droits et des obligations du locataire. Il y est en principe et au minimum inscrit qui est locataire et qui est le bailleur, le prix du loyer et s’il y a ou non, une indexation de celui-ci, les pièces qui sont mises en location, la durée du contrat, vos charges locatives ainsi que les modalités éventuelles concernant la garantie locative.
Durée de la conservation
Le contrat de bail signé et date par votre bailleur doit absolument être conservé par vous jusqu’à la fin de votre bail et à la restitution de votre garantie locative.
L’idéal est de conserver votre contrat de bail pendant une durée minimale de 10 années depuis le jour auquel il a été mis fin à votre contrat de bail, ou du jour où un jugement définitif a été rendu.
Utilité Exemple 1 Vous avez perdu votre contrat de bail. Votre bailleur vient vous informer qu’il veut que vous lui payiez un loyer de 500 € auquel il y a lieu de rajouter 300 € de charges locatives alors que votre contrat de bail disposait que votre loyer était de 300 € et que les charges locatives étaient comprises dans votre loyer. Le fait que vous ayez perdu votre contrat de bail vous rendra la vie plus difficile pour établir que votre loyer était réellement établi à 300 € et non à 500 €, et que les charges locatives étaient comprises dans le prix de votre loyer.
16 Syndicat des Locataires - LE PHARE n° 119 - Septembre 2014
40ème anniversaire
1974 -2014
Enregistrement Depuis 2008, la loi dispose que c’est exclusivement au bailleur de procéder à l’enregistrement du contrat de bail, de sorte que ce n’est pas à vous de vous en charger, même si votre bailleur l’a mentionné dans le contrat ou qu’il vous le demande. Si votre contrat de bail a été conclu pour la durée d’une, deux ou trois années, le fait que celui-ci aie été ou non enregistré, n’a aucune incidence pour vous Par contre, si votre contrat de bail a été conclu pour une durée de 9 années ou s’il avait été conclu pour une, deux ou trois années et qu’il est arrivé à échéance, mais que vous êtes resté dans votre logement sans opposition de votre bailleur, il est important de savoir s’il a été ou non enregistré.
Il sera sans doute possible de prouver que votre bailleur a tort, mais ce sera plus difficile que si vous conservez votre contrat de bail signé par le bailleur. Votre contrat pourra en effet établir sans aucune difficulté que vous n’avez pas à payer ce que votre bailleur vous demande.
Exemple 2 Votre contrat de bail énonçait le fait que le bailleur mettait tout le rez-de-chaussée à votre disposition. Soudainement, votre bailleur se dit qu’il aurait besoin d’une pièce supplémentaire et vous informe qu’en fait, votre contrat de bail ne porte que sur la moitié du rez-de-chaussée et non sur tout le rez-de-chaussée. Si vous avez encore votre contrat de bail et que vous êtes assigné devant la Justice de Paix, le juge préférera croire ce qui est écrit dans votre bail et non ce que vous dites ou ce que dit votre bailleur.
S’il a été enregistré, vous devez respecter un délai de préavis de 3 mois qui est mentionné dans le contrat au cas où vous souhaitez quitter votre logement. S’il n’a pas été enregistré dans les deux mois de la conclusion du contrat ou s’il n’a pas été enregistré avant que vous n’adressiez par voie recommandée une lettre de préavis à votre bailleur l’informant que vous souhaitez quitter les lieux, vous ne serez pas tenu de respecter le délai de préavis de 3 mois prévu par la loi, ni de verser une indemnité équivalente à 3, 2 ou 1 mois de loyer selon que vous quittiez les lieux durant respectivement la 1ère, 2ème ou 3ème année de l’entrée en vigueur de votre contrat de bail de résidence principale. Johan THYS - Avocat
A suivre... dans notre prochaine parution
17 Syndicat des Locataires - LE PHARE n° 119 - Septembre 2014
Au Square Albert, c'est super ! Fête du quartier et vacances Au Square Albert Au Square Albert Au Square Albert C'est super ! Les trottoirs sont d'travers On va tomber par terre Rendez-nous la lumière Au Square Albert
En juillet, le Projet de Cohésion sociale a proposé, comme à son accoutumée, des activités de découverte et d'apprentissage aux enfants du Square Albert. Jeu de piste à la découverte des bandes dessinées murales bruxelloises, visites (Parlementarium, Atomium, aquarium de BXL,...), déplacements (Paradisia, Sortilège, forêt, parc...), ateliers d'art plastique, sensibilisation aux déchets,... étaient au programme. Véritable kaléidoscope d'ateliers stimuli corps esprits à destination d'enfants parfois victimes, malgré eux, de cloisonnement social.
Carrés fleuris
On n'est pas solitaire Mais on est solidaire On respire le même air Au Square Albert
Le Square Albert aurait-il trouvé son hymne ? Ces quelques vers, nés de l'imagination des enfants fréquentant les ateliers chant du Projet de Cohésion sociale, ont été repris en coeur lors de la fête du quartier du 14 juin 2014. Mises en route fin 2013, les réunions de préparation de la fête du quartier ont permis à plus d'une vingtaine d'acteurs sociaux locaux de s'impliquer dans l'événement. Il s'agit d'un moment très important qui génère une forte mobilisation dans le chef des habitants. Moyen donc pour susciter des rencontres, pour mettre au jour des questionnements et le principal, pour s'amuser et valoriser le quartier.
Désormais voisins des « trottoirs de travers », les carrés fleuris ont peu à peu vu le jour au Square Albert. Il s'agit d'un projet du PCS Albert, subsidié par l'enveloppe communale « quartier vert » et réalisé principalement par les enfants du quartier. Ceux-ci aidés ponctuellement par des habitants et des membres d'associations du périmètre. Le projet continue sur le long terme avec des entretiens réguliers et des ateliers plantations.
Rafraîchissement et rééquipement Afin d'aborder la nouvelle année académique dans de meilleures conditions, la pièce principale du PCS Albert a été repeinte. Des investissements ont été réalisés afin de munir la structure d'une cuisine plus équipée. Une salle informatique a également vu le jour au premier étage. Tout ceci permettant de répondre de manière plus adéquate aux besoins des habitants du quartier. Bref, au Square Albert, c'est de plus en plus super !
Jean-François DEBLONDE - Responsable Cohésion Sociale - S.L.
18 Syndicat des Locataires - LE PHARE n° 119 - Septembre 2014
Syndicat des Locataires - LE PHARE n° 119 - Septembre 2014
19 1. Le preneur (locataire), tout comme le bailleur, par ailleurs, peut mettre un terme au contrat de bail moyennant la notification d’un préavis de six mois avant l’échéance des neuf années. 2. Oui, le preneur peut mettre fin au contrat de bail moyennant la notification d’un préavis de trois mois. 3. Le preneur peut mettre fin au contrat de neuf années « à tout moment » durant la période de neuf années. 4. Comme le mentionne l’article 3 § 9 de la loi du 20.02.1991 et suivantes : « Dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné ». Il se termine donc aussi le dernier jour du dernier mois de préavis.) 5. Oui, le bailleur a droit à une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, deuxième ou de la troisième année. 6. Non, il n’y a plus d’indemnité à payer par le preneur à partir de la quatrième année. Seul un préavis de trois mois notifié par ce preneur est indispensable.
7. Non, la loi ne prévoit pas (à tort selon nous) que le bailleur paie des indemnités au preneur locataire lorsqu’il lui notifie un congé. Il n’y a que dans le cadre des congés pour motifs de « travaux » et « occupation personnelle » qu’il aurait des indemnités à payer s’il n’a pas respecter les obligations que la loi lui impose qu’il aurait dix huit mois de loyer à payer. Cela se vérifie en gros après deux ans environ. Ou encore il devrait payer neuf ou six mois de loyer d’indemnité s’il met fin au contrat de neuf ans au terme du premier ou second triennat (ce qui n’arrive quasi jamais). 8. Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux §2 à 4, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d’un mois. 9. Non, si le preneur a reçu un préavis et à son tour notifie un préavis d’un mois, il ne doit pas payer d’indemnité car au départ c’est le bailleur qui avait la volonté de mettre fin au bail. 10. La loi nous apprend que « après la période deux mois visée à l’article 32, 5° , du Code des droits d’enregistrement et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n’est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l’alinéa 1er que l’indemnité visée à l’alinéa 2 ne sont pas d’application.
10. Si un bail de neuf ans n’est pas enregistré, le locataire doit-il respecter le préavis de trois mois et le paiement des indemnité ou pas ? 9. Si à son tour, après avoir reçu un préavis, le preneur notifie un congé d’un mois, doit-il payer les indemnités (de trois, deux ou un mois) ? personnelle », le locataire peut-il mettre fin au bail avant la fin du délai de préavis ? 8. Lorsque le bailleur notifie un congé au preneur dans un contrat de neuf ans pour motif de « travaux », « sans motifs » ou « occupation 7. Le bailleur doit-il payer des indemnités au preneur ? Est-elle due encore à partir de la quatième année des neuf années ? 6. L’indemnité est due durant le premier triennat (les trois premières années). 5. Le preneur doit-il, dans ce cas, payer des indemnités au bailleur ? 4. Quand le préavis notifié par le preneur « à tout moment » doit-il débuter et se terminer dans un contrat de neuf années ? 3. Quand le preneur peut-il mettre fin au contrat de neuf années ? 2. Y a-t-il une autre possibilité de mettre fin au contrat de neuf années ? 1. Dans le cadre d’un contrat de neuf ans, comment un preneur (locataire) peut-il mettre fin au bail ?
Nous vous proposons la suite de notre rubrique ludique de questions diverses, qui visent à vous aider à vérifier vos connaissances en matière locative. Vous trouverez les "bonnes réponses" sous ce questionnaire.
testons nos connaissances
U Q I ZZ
I LO CAT F
LUNDI - MARDI - JEUDI
Dès 0900, en nos bureaux, sans rendez-vous - nous accueillons les 15 premières personnes
LUNDI - MARDI - MERCREDI - JEUDI
De 1400 à 1700, par téléphone
LUNDI
De 1700 à 1900, en nos bureaux, sur R.D.V. - René DE JONGHE
MERCREDI
De 1400 à 1600, en nos bureaux, sur R.D.V. - Hafid CHABAB
LUNDI - JEUDI
Dès 0900, en nos bureaux, sans rendez-vous - nous accueillons les 7 premières personnes
MARDI - MERCREDI
De 0900 à 1200, en nos bureaux, sur R.D.V.
LUNDI - MERCREDI - JEUDI
De 1400 à 1700, en nos bureaux, sur R.D.V.
MARDI
De 1400 à 1700, par téléphone
VENDREDI
De 0900 à 1200, par téléphone
Aux locataires de la SUL, COBRALO et MESSIDOR , un point de contact du SLLS est opérationnel aux permanences suivantes : Aan de Huurders van COBRALO, UMH en MESSIDOR , een contactpunt is voorzien aan de volegende permanenties : DU
LUNDI AU VENDREDI
VAN
MAANDAG TOT VRIJDAG
De 1700 à 2000, par téléphone
Contrôler vos loyers et vos charges; améliorer votre cadre de vie; agir avec vous.
Van 1700 tot 2000, via de telefoon
Uw huur en huurlasten nakijken; uw levenssfeer verbeteren; met u alle huurproblemen aanpakken.
(Pas de permanences pendant la période estivale / Geen raadplegingen tijdens het zomerverlof )
Notre section locale du Foyer Jettois informe tous les locataires du Foyer Jettois qu’elle organise tous les 3èmes lundis du mois des permanences ouvertes à tous à partir de 1930. Onze plaatselijke afdeling van de Jetse Haard deelt mee dat zij elke derde maandag van de maand vanaf 1930 bijeenkomst.
La section locale du Syndicat des locataires de logements sociaux vous informe de vos droits et vous défend dans tous vos problèmes de logement. Pour tout renseignement, adressez votre courrier au 32, Square Albert 1er et venez à notre permanence, les mercredis entre 1700 et 1900 au 02, Rue François Dons - 1050 Bruxelles. De plaatselijke afdeling van de Sociale Huurdersbond richt u in wat betreft uw rechten voor alle uw huurproblemen. Voor alle inlichtingen verzoeken wij u de briefwisseling te sturen naar : 32, Square Albert 1er te 1070 Brussel of komt naar onze zitavonden, ieder woensdag van 1700 tot 1900, François Donsstraat, 2 – Elsene.
20 Syndicat des Locataires - LE PHARE n° 119 - Septembre 2014
DE RECHTSBIJSTAND
L’AIDE JURIDIQUE GRATUITE
VAN DE BRUSSELSE BALIE
OU PARTIELLEMENT GRATUITE
Een advocaat, rechtskundig, advies nodig ?
Besoin d’un avocat, d’un conseil juridique ? Quand on a besoin d’un avocat ou, plus simplement, d’un conseil juridique, il n’est pas toujours facile de savoir à qui s’adresser. Les services d’aide juridique vous viennent en aide dans ces cas-là :
Wanneer men een advocaat of gewoon rechtskundig advies nodig heeft is het niet altijd gemakkelijk te weten tot wie men zich moet richten. In dat geval komen de diensten rechtsbijstand u ter hulp :
• soit sous la forme d’information par téléphone, pour toute question en général, • soit sous la forme de permanences et services de garde pouvant aller jusqu’à l’assistance d’un avocat devant un tribunal.
• in de vorm van telefonische inlichtingen, voor een algemene vraag, • dan wel in de vorm van raadplegingen en zitdagen, die tot de bijstand van een advocaat voor een rechtbank kunnen gaan.
Télébarreau : pour un premier conseil
Telebalie: voor een eerste advies
Vous pouvez également appeler le service «Télébarreau» pour obtenir instantanément une première information juridique gratuite dans tous les domaines. Par téléphone, tous les jours de 1400 à 1700 au 02/511.54.83.
Aide juridique : gratuité totale ou partielle ?
Conformément l’art 3 de l’A.R. du 18 déc. 2003 déterminant les conditions de la gratuité totale ou partielle du bénéfice de l’aide juridique, les montants, applicables au 1er septembre 2014, sont les suivants : A > L’intervention est totalement gratuite pour : • une personne isolée dont le revenu mensuel net est inférieur à 944€ ; • une personne isolée avec personne à charge ou cohabitant avec un conjoint ou avec toute autre personne avec laquelle elle forme un ménage et dont le revenu mensuel net du ménage est inférieur à 1.210€. B > Gratuité partielle pour : • une personne isolée dont le revenu mensuel net est compris entre 944 et 1.213€ ; • une personne isolée avec personne à charge ou cohabitant avec un conjoint ou avec toute autre personne avec laquelle elle forme un ménage et dont le revenu mensuel net du ménage est compris entre 1.213 et 1.480 €. > Attention : • Il doit être tenu compte d’une déduction de 163.47€ par personne à charge : • Il est tenu compte des charges résultant d’un endettement exceptionnel (il faut en apporter la preuve) ; • on ne tient pas compte des allocations familiales.
> Seuils en vigueur du 1er septembre 2014 au 31 août 2015
.
U kunt ook de dienst «Telebalie» opbellen om ogenblikkelijk de eerste juridische inlichtingen te krijgen op alle gebieden. Telefonisch elke werkdag van 1400 tot 1700 uur, op nummer 02/511 50 45.
Juridische hulp : geheel of gedeeltelijk kosteloos ?
Overeenkomstig artikel 3 van het K.B. van 18 december 2003 tot vaststelling van de voorwaarden van de volledige of gedeeltelijke kosteloosheid van de juridische bijstand, de bedragen van voornoemde besluit werden aangepast en de nieuw bedragen worden van kracht op september 2014 zijn de volgende :
A > De tussenkomst is helemaal gratis voor : • Geïsoleerde personen met een maandelijkse nettoinkomen lager dan 944€ ; • Geïsoleerde personen met personen ten laste of samenwonende met een echtgenoot/echtgenote of met alle andere personen met wie ze een gezin vormen en waarvan de mandelijkse netto-inkomen lager is dan 1.210€. B > De tussenkomst is gedeeltelijk gratis voor : • Geïsoleerde personen met een maandelijkse nettoinkomen gelegen tussen 944 en 1.213€ ; • Geïsoleerde personen met personen ten laste of samenwonende met een echtgenoot/echtgenote of met alle andere personen met wie ze een gezin vormen en waarvan de mandelijkse netto-inkomen van het gezin gelegen is tussen 1.213 en 1.480€. > Opgepast : • Men dient rekening te houden met een korting van 163.47 € per persoon ten laste : • Er wordt rekening gehouden met de lasten resulterende uit een buitengewone schuldenlast (men moet het bewijs leveren); • Men houdt geen rekening met de kinderblijsalg. > Geldende drempels van 1 september 2014 to 31 augustus 2015
21 Syndicat des Locataires - LE PHARE n° 119 - Septembre 2014
mémento
CONVOCATIONS
A la lecture des jugements inclus dans nos dossiers, nous constatons que beaucoup d’entre vous ne se présentent pas en Justice lorsqu’ils reçoivent une convocation. Ce qui est une grave erreur !
ONTVANGEN Lezing van de vonnissen gewezen in onze dossiers leert dat velen onder U niet verschijnen voor de Rechtbank wanneer ze een oproeping hebben ontvangen. Dit is een grote vergissing .
En effet, sauf pour la conciliation qui est une tentative de trouver une solution amiable à un différend, lorsqu’un justiciable ne se présente pas, le juge n’entend pas sa version et se range à celle de la partie présente, et cela peut coûter très cher à l’absent.
Inderdaad met uitzondering van de oproeping in minnelijke schikking, die een poging is om een gezamenlijke oplossing te vinden, wordt de versie van de verschijnende partij door de Rechter gevolgd. Dit kan de afwezige duur te staan komen.
Dès lors, allez en Justice, si vous y êtes convoqué !
Dus : het is zeer belangrijk voor de Rechtbank te verschijnen vanaf het ogenblik dat men opgeroepen is. Wij herinneren er U aan, het Huurdersbond U steeds kan bijstaan in deze procedures.
Nous vous rappelons que le Syndicat peut vous assister dans ces procédures.
MIEUX VAUT PRÉVENIR QUE GUÉRIR N’hésitez pas à consulter nos services juridiques dès que vous recevez un document d’huissier. En effet, tout problème traité à son début, se résout
BETER VOORKOMEN DAN GENEZEN Aarzel niet de rechtkundige dienst van de Huurdersbond te raadplegen bij ontvangst van een deurwaardersexploot.
beaucoup plus facilement.
APPEL À NOS LECTEURS Si vous adressez un courrier au Syndicat des Locataires et si vous n’avez pas de téléphone, pourriez-vous, si possible, indiquer le numéro d’un proche, d’un voisin, etc... chez qui nous pourrions laisser un message vous concernant. Cela nous permettra d’accélérer le traitement de votre problème.
PARLEZ DE NOUS AUTOUR DE VOUS... ...si vous désirez nous permettre d’être plus représentatifs, de «peser plus lourd» sur toutes les décisions qui vous touchent directement... La cotisation annuelle, couvrant effectivement douze mois, s’élève à : LOCATAIRES DE LOGEMENTS SOCIAUX : 15 € pour la 1ère année, 12 € pour les suivantes. LOCATAIRES DE LOGEMENTS PRIVÉS : 15€ min. et 25€ max. (la cotisation est fonction du loyer) La cotisation peut être versée sur le compte: BE 20 3101 0385 4956 (pour les locataires d’un logement privé), BE 46 3100 1378 8436 (pour les locataires d’un logement social, indiquez en communication le nom de votre société). D’avance, nous vous en remercions vivement.
OPROEP AAN ONZE LEZERS Schrijft U naar de Huurdersbond en U heeft zelf geen telefoon, aarzel dan niet het nummer van een buur, familielid, enz te vermelden waar wij een bericht kunnen nalaten. Dit laat ons toe sneller te reageren. SPREEK EROVER ONS ROMDOM U ... ...wilt U dat wij meer invloed kunnen hebben op de beslissingen die U, als huurder, rechtstreeks raken… De bijdrage, die over 12 maanden loopt :
HUURDERS VAN SOCIALE HUISVESTING : 15 € voor het eerste jaar, 12 € voor de volgende jaren. HUURDERS VAN PRIVATE HUISVESTING : 15 € min. en 25 € max. (het lidgeld is in functie van de huur)
Te storten op rekening : BE 20 3101 0385 4956 (voor de huurders van een prive woning), BE 46 3100 1378 8436 (voor de huurders van een sociale woning, de naam van de maatschappij vermelden). Hartelijk dank bij voorbaat.
22 Syndicat des Locataires - LE PHARE n° 119 - Septembre 2014
INFOS FORMATIONS Nous vous rappelons que le Syndicat des Locataires organise, chaque mois, des formations sur des thèmes relatifs au logement. La prochaine réunion, assurée par Nicolas BERNARD, professeur aux facultés universitaires St-Louis, aura lieu le 25 septembre. > Elle aura pour thème : « Le code bruxellois du logement, bilan et perspectives ». Nos formations, destinées aux membres du Conseil Consultatif des Locataires, sont accessibles à tous. Les informations y relatives sont disponibles sur notre
EQUIPE
site > http://syndicat-des-locataires.skynetblogs.be/
Président du Conseil d‘Administration
CLÉMENT Pierre
Vice-président
REYKAERT Louis
Secrétaire général
GARCIA José Anderlecht & Schaerbeek
NOTRE
Service Juridique
Collaborateurs Anderlecht
GALOPIN Edith : responsable du service - tél : 02/522.22.25 - fax : 02/521.53.62 ALVAREZ Béatriz, CHABAB Hafid, DE JONGHE René, EL GHRAIBI Raphaël
Collaboratrices Schaerbeek ROGGE Aurélie - GAVILAN Yolande - ESAKWA Véronique Serv. technique & consult. en charges locatives
Anderlecht
Collaborateurs Anderlecht Cellule formations Anderlecht Anderlecht
Cellule de cohésion sociale
Collaborateurs Anderlecht
ROMMENS Damien : responsable des services - tél : 02/521.46.60 JACQMAIN Thierry - STOCKMANS Patrick EL GHRAIBI Raphaël - tél : 02/522.98.69 DEBLONDE Jean-François : responsable du service - tél : 02/522.38.53 MARÉCHAL Beryl - UÇAN Erdi - SAADOUN Yoursa - FARES Hanan
COTISATIONS
>>> Ces personnes sont uniquement accessibles pendant les heures de consultations ou sur rendez-vous, pendant les heures de bureaux. (page 20)
Comme vous le savez, le Syndicat des Locataires oeuvre aujourd'hui dans la majorité des problèmes liés à la location, tant dans le domaine privé que social. Pour pouvoir maintenir et développer encore de nos interventions, nous avons besoin de votre contribution. Pour ce faire, n'oubliez pas de nous verser la cotisation annuelle : LOCATAIRES DE LOGEMENTS SOCIAUX : 15€ pour la 1ère année, 12€ pour les suivantes. LOCATAIRES DE LOGEMENTS PRIVÉS : 15€ min. et 25€ max. (la cotisation est fonction du loyer) Votre soutien nous est très précieux tant financièrement que solidairement. Merci d’avance. N° de comptes : Pour les habitants de logements sociaux > Code IBAN > BE 46 3100 1378 8436 Pour les habitants de logements privés > Code IBAN> BE 20 3101 0385 4956
23 Syndicat des Locataires - LE PHARE n° 119 - Septembre 2014
ème 401974-2014 anniversaire
Belgique - Belgïe P.P. Bruxelles 1/1137 Dépôt BXL - X
P.P. - BELGIQUE - BELGÏE BXL 1/1137 - Dépôt BXL - X
le
le
Syndicat
Syndicat
des
des
LOCATAIRES
LOCATAIRES de logements sociaux
de logements sociaux
a.s.b.l. - A.D.F.
a.s.b.l. - A.D.F.
ème 40 anniversaire
ème 40 anniversaire
1974 - 2014
1974 - 2014
Edition Spéciale ELECTIONS
25 MAI
Périodique trimestriel - N°118 - mai 2014 / mei 2014 - N°d’agréation : P 301172
Périodique trimestriel - n° 119 - octobre - novembre - décembre / september - november - december 2014 - N° d’agréation : P 301172
n°119 - septembre 2014
Spécial - n°118 - mai 2014
n°117 - mars 2014
Belgique - Belgïe P.P. Bruxelles 1/1137 Dépôt BXL - X
Belgique - Belgïe P.P. Bruxelles 1/1137 Dépôt BXL - X
le
le
Syndicat des
LOCATAIRES de logements sociaux a.s.b.l. - A.D.F.
Périodique trimestriel - N°116 - octobre - novembre - décembre 2013 / oktober - november - december 2013 - N°d’agréation : P 301172
Syndicat des
LOCATAIRES de logements sociaux a.s.b.l. - A.D.F.
Périodique trimestriel - N°115 - juillet - août - septembre 2013 / juli - augustus - september 2013 - N°d’agréation : P 301172
n°116 - décembre 2013
n°115 - septembre 2013
n°114 - juin 2013
n°113 - mars 2013
n°112 - décembre 2012
n°111 - septembre 2012
n°110 - juin 2012
n °109 - mars 2012
n°108 - décembre 2011
n°107 - septembre 2011
n°106 - juin 2011
n°105 - mars 2011
Consultez les articles de nos précédentes parutions sur notre site : http://syndicat-des-locataires.skynetblogs.be/
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