Mutualiser pour développer et adapter les réponses Habitat Jeunes :

la Maîtrise d’ouvrage Pour renforcer la dynamique de développement des projets Habitat Jeunes et répondre aux évolutions réglementaires en matière de maîtrise d’ouvrage, le conseil d’administration de l’UNHAJ a, en 2011 décidé de créer Habitat Jeunes Développement, un outil mutualisé remplissant deux fonctions principales : HJD ingénierie et gestion : pour assurer l’ingénierie des projets, réaliser les études de besoin, gérer temporairement un projet Habitat Jeunes… constituée en association le 12 juillet 2012. HJD Maîtrise d’ouvrage (HJD MO) : pour accompagner la maîtrise d’ouvrage des projets de réhabilitation, construction et acquisition-amélioration. En 2014 HJD MO rentre dans sa phase constitutive.

C'est le moment de s'engager ensemble et de mutualiser nos moyens pour améliorer et développer notre offre !

10 questions 10 réponses 1 - Pourquoi HJD MO ? Suite à des évolutions réglementaires, tout propriétaire souhaitant réhabiliter ou développer son patrimoine avec la participation de fonds publics est dans l'obligation d'obtenir un agrément maîtrise d'ouvrage. Les critères d’octroi de l’agrément nécessitent une organisation adaptée, notamment sur le plan économique et financier. Une équipe dédiée et une vision programmatique de l’évolution de son patrimoine sont également recommandées. HJD MO permettra de répondre à ces enjeux d’organisation par la création d’un outil de portage mutualisé, tout en garantissant une qualité d’usage adaptée aux attentes des jeunes et des membres du mouvement Habitat Jeunes, en toute indépendance.

2 - HJD MO ? C’est quoi ? Coopérative Société commerciale fondée sur le principe de la coopération et de la solidarité. solidarité Le pouvoir y est exercé démocratiquement et ses membres travaillent avec le souci de l'intérêt général de tous les associés. Son objectif économique est la satisfaction des aspirations et besoins économiques, sociaux et culturels des membres, ex : réduction des coûts de revient ou des coûts d'achat de certains produits.

UES Statut juridique créé en 1983 pour permettre aux associations, coopératives et mutuelles de monter des projets communs ou des partenariats avec des collectivités locales, dans lesquels elles ont vocation à rester majoritaires.

SAS À la fois société de capitaux, ce qui la rapproche de la société anonyme, et société de personnes, ce qui en fait une société mixte. Elle se distingue surtout de la SA par la grande liberté qui est laissée aux associés. Le fonctionnement interne de la SAS est essentiellement défini par les statuts, c’est-à-dire par la volonté de ses associés, associés et non pas par la loi.

C’est un outil de portage immobilier mutualisé en cours de création qui permettra d’assurer la maîtrise d’ouvrage d’un projet, de la programmation à la gestion, selon des critères et des modes de construction définis collectivement, entre souscripteurs. Ce sera une coopérative, constituée en Union d’économie sociale (UES)… sous forme d’une Société par actions simplifiée (SAS).

HJD MO « a pour objet, par la coopération entre et pour ses associés, la gestion de leurs intérêts communs et le développement de leurs activités économiques et sociales (…) Elle a notamment pour objet : • d’assurer le portage d’opérations immobilières à usage d’habitation concourant au développement ou à l’amélioration de l’offre de logement ou d’hébergement des jeunes, par l’exercice d’activités d’assistance à la maîtrise d’ouvrage, de maîtrise d’ouvrage et de gestion de patrimoine ; • d’exercer des activités de maîtrise d'ouvrage d'opérations d'acquisition, de construction ou de réhabilitation de logements ou de structures d'hébergement en tant que propriétaire ou preneur de baux à construction, emphytéotique ou à réhabilitation mentionnés au 1. de l'article L. 365-1 du Code de la construction et de l’habitation. » Extrait des futurs statuts d’Habitat Jeunes Développement MO

3 - Quelle en sera la gouvernance ? C’est une société coopérative. Chaque sociétaire participe donc à la prise de décision selon la règle « un homme = une voix ». Un Comité exécutif, composé de douze administrateurs nommés par l’Assemblée générale, en assurera l'administration et la direction et exercera un contrôle permanent sur la gestion de la société.

10 questions 10 réponses 4 - Quelles sont les conditions de sa réalisation ? Un outil de portage immobilier doit disposer d’une assise financière solide, d’un capital social et d’une trésorerie suffisants pour supporter le coût d’opérations immobilières et son fonctionnement. • Un engagement à la constitution du capital à hauteur de 1 750 000 € sur les quatre premières années d’activité, soit un apport d'1/3 par les adhérents, 1/3 par l'économie sociale et solidaire et 1/3 par, notamment, les collecteurs ; • L’obtention de 5 opérations programmées, soit 200 logements. Pour constituer ce capital plusieurs types d’apport possible : • Un transfert de patrimoine à réhabiliter (ou pas), un transfert de droit réels de propriétés, ou un transfert de bail qui donne lieu à une transaction patrimoine/part où la valeur des parts est équivalente à l’estimation de la valeur réelle du patrimoine ; • Des souscriptions en numéraires pour tous les adhérents du réseau et des financeurs externes en échange de parts dans le capital social.

« L'URHAJ Centre a décidé d'acheter des parts à HJD MO car avoir une autonomie en maîtrise d'ouvrage est un enjeu essentiel pour notre mouvement. » Marie-Hélène GODEAU, Présidente de l’URHAJ Centre

Seul un fort engagement collectif (avec pour ambition une centaine d’adhérents sociétaires) pourra décider les financeurs extérieurs à soutenir HJD MO.

5- Où en sommes-nous ? • Une étude a été menée pour mesurer le besoin des adhérents de l’Union en maîtrise d'ouvrage. Trois Unions régionales ont été mobilisées pour mener à bien cette étude sur l'ensemble du territoire : Rhône-Alpes, Pays de la Loire et Midi-Pyrénées. Elle a confirmé que plus de 100 adhérents souhaitaient, à court terme, la création de cet outil. • Un groupe de travail a été mis en place pour suivre son évolution et apporter une expertise en matière de maîtrise d’ouvrage. • Les statuts de HJD MO ont été finalisés. • Un business plan sur 5 ans a été réalisé. • Des adhérents se sont d’ores et déjà engagés avec : ‐ Deux promesses de transfert ‐ 36 parts achetées soit 72 000 € ‐ 9 associations souscriptrices ‐ Des partenaires financiers extérieurs ont été sollicités : BPCE, AMALLIA, AMUNDI, CRÉDIT COOPÉRATIF, FONDATIONS, CDC, FRANCE ACTIVE

6 - Qui est concerné ?

Participants au groupe de travail ‐ Jean BARANGER, Directeur Habitat Jeunes Développement ‐ Jean BROSSET, Directeur d’Habitat Jeunes Montluçon (Auvergne) ‐ Jérôme CACCIAGUERA, Directeur de l’UR Îlede-France ‐ Claude GARCERA, Directeur de l’association Jeunesse et Habitat, Tours (Centre) - délégué régional de l’URHAJ Centre ‐ André HÉRAULT, Président de l’URHAJ PoitouCharentes, Trésorier de l’UNHAJ ‐ Thierry HUBERT, Directeur de l’UMIJ, Grenoble (Rhône-Alpes) ‐ Jean-Claude KEHRWILLER, Trésorier des associations Habitat Jeunes de Tours et d’Amboise (Centre), ancien directeur de Sa HLM ‐ Florian MAILLEBUAU, Délégué Habitat UNHAJ ‐ Mickael NEVEU, Chargé d’opération de l’ANLAJT, Rouen (Haute-Normandie) ‐ Laurent REBIÈRE, Directeur de l’Association du foyer de jeunes travailleurs tarnosien, Tarnos (Aquitaine)

Tous les adhérents à l’UNHAJ ! • Les propriétaires de tout ou partie de leur patrimoine, qui détiennent l’agrément maitrise d’ouvrage et qui peuvent déléguer la MO ; • Les non propriétaires qui ont un projet de développement à court et à moyen terme, ou qui simplement veulent participer à un outil commun innovant.

7 - Comment s’engager ? • En transférant du patrimoine en échange de parts sociales. • En achetant des parts sociales. • En transférant le droit à bail à HJD MO : bail emphytéotique, bail à construction, bail à réhabilitation. • Le montant de la part est de 2000 €.

8 - Pourquoi transférer son patrimoine ? • Pour réaliser les opérations immobilières en toute transparence. • Pour maîtriser les coûts de construction et les coûts de gestion. • Pour disposer d’une réelle maîtrise d’usage. • Pour avoir voix au chapitre sur les opérations. • Pour mutualiser les moyens entre les membres du mouvement Habitat Jeunes. • Parce que c’est un investissement solidaire.

9 - Pourquoi acheter des parts sociales si je ne suis pas propriétaire ?

Tout adhérent qui prend des parts dans HJD MO participe à sa gouvernance et décide de l'ensemble de la programmation. En devenant propriétaire collectif d'un ensemble de patrimoine, le sociétaire défend l'intérêt de ce patrimoine commun et donc, du projet.

• Pour permettre la constitution d’un outil qui permettra le développement du projet sur les territoires. • Pour participer aux choix stratégiques de développement de l’offre Habitat Jeunes. • Pour mutualiser les moyens entre les membres du mouvement Habitat Jeunes. • Parce que chacun risque d’en avoir besoin un jour. • Pour être solidaire avec ceux qui en ont besoin aujourd’hui.

10 - En résumé ? Habitat Jeunes Développement Maîtrise d’ouvrage ne sera pas soumis à l’impôt sur les sociétés et n’a pas vocation à faire des excédents au-delà des besoins liés à sa fonction. Le capital d’HJD MO est ouvert aux personnes morales solidaires de l'action du mouvement Habitat Jeunes par l'acquisition de parts. Les montants ainsi apportés servent essentiellement au préfinancement des opérations. Chaque souscripteur devient un associé actionnaire d’HJD MO et a, à ce titre, accès aux informations sur les opérations, la gestion d’HJD MO, peut participer à l’assemblée générale et dispose d’un droit de vote, quel que soit le montant de son apport.

« Nous constatons une frilosité des bailleurs sociaux sur cette ambition : construire des logements moins chers pour procurer aux jeunes en situations précaires des logements abordables. Cela ne correspond sans doute pas à leur modèle économique. Nous appelons de nos vœux à ce que cet outil puisse voir le jour très rapidement pour nous permettre de réaliser les projets futurs de construction que notre réseau est à même de développer.» Thierry HUBERT, directeur de l’UMIJ Grenoble

Pour toute information

Avril 2014

Contactez Jean BARANGER : 01 74 02 75 21 – 06 85 72 66 43 [email protected] http://hjdeveloppement.blogspot.fr/