COMUNE DI NOVARA Via Rosselli n. 1 Oggetto:
Perizia tecnica, descrittiva e estimativa delle unità immobiliari di proprietà comunale site in Novara in via Canobio angolo via Mossotti e poste al piano primo dello stabile di proprietà comunale denominato “Casa della Porta”.
I sottoscritti: - geom. Cristina Locarni
; - arch. Patrizia Malgaroli iscritta con il n. 1447 all’Ordine degli Architetti, PPC delle Prov. di No e VCO; - arch. Mario Mariani iscritto con il n. 817 all’Ordine degli Architetti, PPC delle Prov. di No e VCO; - geom. Claudio Porzio ; tecnici facenti parte del Gruppo di Lavoro “Valorizzazione Aree Dismesse del Demanio”, appositamente istituito con provvedimento della Direzione Operativa prot. n. 16.072/1781 del 07.03.2012,
e
successivamente
integrato
in
data
26.09.2012
con
provvedimento
n.
61.342/05/5757 con il precipuo scopo di procedere alla predisposizione di un piano strategico di valorizzazione dei compendi immobiliari del demanio e degli immobili di proprietà comunale
1
inseriti nel piano delle alienazioni, hanno ricevuto l’incarico dal Segretario Generale dott.ssa Mariangela Danzì di procedere con l’attività peritale dei beni in oggetto, al fine di predisporre il bando per la loro alienazione.
1 – Premesse Si tratta di stimare, ed attribuire il valore di mercato più probabile ovvero “il valore venale in comune commercio”, di due unità immobiliari site al piano primo con relative tre autorimesse, ingresso e spazio comune siti al piano terra, dell’edificio di valore storico artistico denominato “Casa della Porta” collocato nel cuore del Centro Storico del capoluogo e posto nelle immediate vicinanze dei più importanti edifici pubblici, inserito all’interno del Piano delle Alienazioni e Valorizzazioni Immobiliari del Comune approvato con Delibera di Consiglio Comunale n. 50 del 28 giugno 2012, esecutiva . Le unità immobiliari, e le relative pertinenze, inserite in un contesto prettamente residenziale, commerciale e di servizi, già oggetto di una precedente analisi e conseguente perizia di stima da parte del Servizio Patrimonio che ha portato alla dismissione dell’intero secondo piano con un precedente bando, non essendo più funzionali e strategiche per gli indirizzi di governo del Comune, possono essere da subito oggetto di bando con procedura a evidenza pubblica.
2 - Anagrafica del bene immobile Denominazione:
Edificio
destinato
ad
Uffici
con
possibilità
di
sua
suddivisione
e
trasformazione in tre residenze al piano primo dell’immobile, con annesse autorimesse e spazio comune al piano terra. Ubicazione:
Via Canobio angolo via Mossotti
Comune:
Novara
Provincia:
Novara
Regione
Piemonte
Provenienza:
Gli immobili sono di proprietà del Comune di Novara giusto atto di compravendita tra il Comune e la Società Sistemi Immobiliari a rogito Notaio Pedrazzoli in data 21 ottobre 1998 rep. n. 50.720 racc. n. 19.137, registrato alla CC.RR.II. di Novara in data 28 ottobre 1998 al n. 4275 serie I. L’avveramento della condizione sospensiva è avvenuto con atto a Rogito Notaio Pedrazzoli in data 1 febbraio 1999 rep. n. 51.126 racc. n. 19.371 con relativa dichiarazione di produttività di tutti gli effetti della compravendita.
Inventario:
Il bene è inventariato quale patrimonio disponibile del Comune di Novara alla scheda n. ID 6 sezione “fabbricati”.
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3 - Dati catastali Catasto Terreni Gli immobili sono censiti ed identificati al censuario del Comune di Novara al Catasto Terreni nel modo seguente: •
Fg. 168 part. n. 9.350 – Area di Enti Urbani e Promisqui - Ente Urbano, Superficie mq. are. 13 ca. 60 – Partita 1 – Tabella di variazione del 31.01.2011 n. 159.1/2011 in atti dal 31.01.2011 con il protocollo n. NO0032152 – Bonifica identificativo catastale;
Catasto Fabbricati Gli immobili di proprietà oggetto della presente perizia sono identificati al Fg. 168 particella 9350 sub. 13, 15, 16, 22 e 90 ed intestati al Comune di Novara – Ente Locale con sede in Novara, Codice Fiscale 00125680033 Proprietà 1000/1000 (*). (*) Per la visione dei dati catastali inerenti le Variazioni di Classamento e le Volture d’Ufficio si vedano le singole Visure per Immobile in allegato alla presente perizia di stima. Nella tabella seguente si riportano i dati salienti della visura per immobile inerente ai singoli subalterni: Unità Immobiliari n.
Dati Identificativi Fg
Dati di Classamento
Mapp.
Sub.
Zona Cens.
Categoria
Classe
Consistenza
Rendita €
1
168
9350
13
1
C/6
10
18 mq.
185,92
1
168
9350
15
1
C/6
10
25 mq.
258,23
1
168
9350
16
1
C/6
10
25 mq.
258,23
1
168
9350
22
1
B/4
4
400 mc.
929,62
1
168
9350
90
1
B/4
3
2.430 mc.
4.768,97
-
per i subalterni n. 13, 15 e 16 l’indirizzo è indicato in via Canobio n. 8 al Piano Terra;
-
per il subalterno n. 22 l’indirizzo è indicato in via Mossotti n. 11 al Piano Primo;
-
per il subalterno n. 90 l’indirizzo è indicato in via Canobio n. 6 Piano Terra e Primo.
Le schede planimetriche delle unità immobiliari risultano conformi alla situazione riscontrata in esito ai diversi sopralluoghi svolti sull’immobile per la redazione della presente perizia tecnico – estimativa. Confini: a Nord
Fg. 168 – Strada Comunale – via Amico Canobio;
a Est
Fg. 168 – Mappale n. 9347 e n. 9346;
a Sud
Fg. 168 – Mappale n. 9346 e n. 13058;
a Ovest Fg. 168 – Strada Comunale – via Ottaviano Fabrizio Mossotti.
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Planimetria Catastale – disegno non in scala
4 - Descrizione tecnica, morfologica e storica 4.1 Cenni storici Casa della Porta é un complesso storico ed architettonico disomogeneo composto da diversi corpi di fabbrica a loro volta costruiti in epoche diverse sugli antichi resti di un edificio termale romano; su dette vestigia, intorno all’anno mille, venne costruito un edificio a due piani fuori terra di cui non si hanno notizie certe, ma le cui tracce sono ancora riscontrabili nelle attuali strutture murarie. Tale edificio fu successivamente sopraelevato nel milletrecento. Le
diverse
e
successive
fasi
edilizie
si
sono
consolidate
nella
veste
architettonica
quattrocentesca, immediatamente riscontrabile soprattutto nel corpo di fabbrica principale dai decori in laterizio della facciata, che costituiscono la caratteristica principale dell’edificio. Il nome di “Casa della Porta” deriva dal nome del proprietario, il cardinale Arcidino Della Porta che acquistò l’immobile per farne la propria residenza agli inizi del XV secolo, realizzando alcuni interventi edilizi tra cui quelli più significativi sono la posa di soffitti lignei decorati ancora presenti e la decorazione con elementi in cotto sulla facciata di via Amico Canobio. Nel Settecento divenne proprietà della famiglia Allevi, che nel 1782 la suddivise per venderla separatamente. Nel 1898 un tal Ferraris acquistò l’edificio con l’intenzione di demolirlo, operazione che non riuscì grazie a battaglie legali e in ultimo all’intervento del Commissario governativo nelle sue funzioni di Sindaco.
4
Di conseguenza vennero successivamente avviate le operazioni di espropriazione del bene, dichiarato di pubblica utilità con Regio Decreto del 28.06.1903. I passaggi di proprietà successivi (al barone Gianotti nel 1909 e all’Istituto Opere Pie di San Paolo nel 1918) hanno visto il mantenimento di tale vincolo costituito dall’obbligo di destinazione ad uso civile e di conservazione, in perpetuo, dello stato di decoro. Nell’anno 1918 venne incaricato l’ing. Carlo Nigra di un progetto di restauro, che ha interessato sia le parti lignee che le parti murarie compreso il ripristino e il reintegro delle decorazioni in cotto delle finestrature a sesto acuto lungo la via Canobio, ispirato a criteri volti a ricondurre alla loro primitiva forma le parti artistiche ma con uno stile più libero nel recupero delle parti strutturali, con modifiche finalizzate alla sua destinazione a Istituto di Credito. Nel 1988 l’Istituto Bancario San Paolo di Torino lo cedette alla società Casa della Porta S.r.l. che successivamente lo vendette nel 1993 alla società Sistemi Immobiliari S.r.l., la quale provvide ad una ristrutturazione complessiva dell’immobile con destinazione prevalentemente residenziale tranne una porzione, alla quale apportò numerose modifiche e personalizzazioni necessarie per l’accoglimento degli uffici della Procura della Repubblica di Novara. La porzione d’immobile acquistata dal Comune di Novara con la compravendita a rogito Notaio Pedrazzoli, meglio precisata in anagrafica del bene , era proprio quella relativa alla parte destinata agli Uffici della Procura ivi compreso il piano secondo già alienata in cui era situato l’alloggio del Procuratore. 4.2 Descrizione della porzione dell’Immobile L’immobile nel suo complesso consta di alcuni corpi di fabbrica, costruiti in epoche diverse che si affacciano su due cortili interni, così articolati: 1 – Casa della Porta verso via Canobio, a tre piani fuori terra oltre al piano interrato, contraddistinta dalla facciata in mattoni a vista; 2 – Edificio d’angolo tra via Mossotti e via Canobio a tre piani fuori terra oltre all’interrato; 3 – Casa da Nobile edificio posto a sud dell’intero complesso immobiliare con ingresso da via Mossotti 11, caratterizzato dalla sua facciata principale verso il cortile interno in mattoni a vista, risalente al 1700; 4 – Corpo a levante della corte interna, che chiude il cortile di Casa della Porta verso est che collega Casa della Porta a Casa da Nobile con due bracci sul prolungamento delle stesse case e cortile interposto risalente a fine 1800 e inizi ‘900. Il primo cortile interno, quello tra Casa della Porta e Casa da Nobile, fu coperto per potervi ricavare il salone per gli uffici della banca già nei primi anni ’20 del secolo scorso, lasciando unicamente scoperto un passaggio pedonale che mette in comunicazione l’ingresso di via Mossotti 11 con il secondo cortile, racchiuso dalla parte di corpo di fabbrica denominato Corpo a levante. La porzione di edificio a suo tempo acquistata dal Comune di Novara e in parte oggetto della presente relazione di stima, costituisce una cospicua porzione dell’intero complesso storico architettonico.
5
Tale porzione é attualmente non utilizzata da quando gli Uffici della Procura della Repubblica si sono trasferiti in altro immobile sempre di proprietà comunale ed è costituita da più unità immobiliari tra di loro comunicanti per quanto riguarda l’ufficio, oltre a n° 3 autorimesse. Le unità sono accessibili dagli accessi pedonali di via Canobio n. 6 e 8 e da via Mossotti 11, con unico accesso carraio in via Canobio 8 e attualmente servite da due corpi scala con relativi ascensori. La struttura muraria in elevazione è di tipo tradizionale in mattoni pieni, con rinforzi eseguiti su pilastri realizzati in conglomerato cementizio armato e realizzazione di nuovi pilastri nel “corpo a levante”, nella zona delle autorimesse e nei piani sovrastanti. Le strutture orizzontali sono costituite da volte a vela in laterizio nell’edificio d’angolo tra via Mossotti e via Canobio ed al piano terreno di Casa della Porta, che sono state in larga parte controsoffittate, da solai in legno, che in alcuni ambienti risultano a vista con cassettoni decorati, rinforzati con orditura principale e secondaria in profilati metallici, da nuovi solai in laterocemento nel corpo sovrastante l’androne carraio. Le coperture sono costituite da tetti con orditura primaria in legno di abete lamellare e orditura secondaria in travetti e assito in tavole di abete, lastre ondulate di sottocoppo e coppi con lattoneria in rame, opportunamente isolati. I tavolati interni sono realizzati in laterizio semipieno e/o forato, le pareti divisorie in doppio tavolato con interposto pannello isolante, mentre le murature di divisione tra le autorimesse sono costituite da blocchi di cemento faccia a vista. Risultano eseguiti gli isolamenti termici per i pavimenti del piano terra con lastre di polistirene estruso e con massetti di argilla espansa per gli altri orizzontamenti. Gli intonaci interni sono a calce negli ambienti, a civile sui soffitti e sulle pareti dei servizi igienici dove non è posato il rivestimento in materiale ceramico. Le facciate esterne sono intonacate con malta di calce anticata tirata a fratazzo lungo e successiva velatura, tranne la facciata di via Canobio che in mattone a vista così come in parte del sottogronda dell’ultimo piano della facciata interna di Casa della Porta che è anche in parte intonacata con la presenza di decori a losanghe graffite. La facciata lungo via Mossotti è di semplice fattura, intonacata, con fasce marcapiano e cornici attorno alle finestre rettangolari che al primo piano sono state ampliate. I pavimenti sono in cotto smaltato in quasi tutti gli ambienti, in ceramica nei servizi igienici e in monocottura nelle autorimesse. I rivestimenti dei servizi igienici sono in ceramica smaltata. I serramenti esterni sono in pino nordico con vetro camera, le persiane esterne, ove presenti, sono a doppia anta, i portoncini d’accesso alle singole unità sono di tipo blindato. Il serramento posto in corrispondenza dell’accesso di via Canobio è un portone in legno con disegni, intarsi e borchie in ferro battuto ed è originale dell’epoca, mentre quello pedonale e carraio del civico 8 è costituito da cancello in ferro a maglia quadrata; su via Mossotti 11 è posto in posizione arretrata rispetto al filo del fabbricato un portoncino d’accesso in cristallo stratificato accoppiato con inferriata in tondo forgiato con metodo antico.
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Le porte interne sono piene con pannello tamburato in noce. L’impianto di riscaldamento e di condizionamento, per i locali de quo è previsto per tutti i locali adibiti ad uffici, così suddivisi: piano primo lato via Mossotti –
caldaia interna di tipo a parete e gruppo refrigerante in comunione con locali primo piano via Canobio;
primo piano lato via Canobio –
caldaia
esterna
a
parete
e
gruppo
refrigerante
in
comunione con locali primo piano Via Mossotti; Il riscaldamento ed il raffrescamento dei locali è realizzato mediante ventil - convettori, tranne negli uffici lato via Canobio, dove sono presenti elementi radianti in alluminio. Per il raffrescamento dell’aria degli uffici primo piano lato via Canobio si provvede con impianto con tubazione a vista a sezione circolare che corre al di sotto del soffitto a cassettoni. Gli impianti tecnologici sono stati eseguiti nel rispetto delle normative vigenti all’epoca dei lavori di ristrutturazione dell’immobile i cui lavori furono terminati in data 21.10.1998 con rilascio del certificato di abitabilità descritto nell’apposita sezione della presente perizia di stima, tra di essi vi è anche l’ascensore. E’ importante precisare che l’impiantistica del piano primo, ancorché sezionata per parti , è unica perché appartenente ad una parte dell’immobile destinata ad uffici; la suddivisione ipotizzata nel punto 7 – stima, in tre unità immobiliari comporterà il sezionamento ed il parziale/totale rifacimento dell’impiantistica. Ricapitolando e sintetizzando: • •
Superficie coperta complessiva Superficie sviluppata della sola porzione in perizia
: m2
883 Circa
2
471,98 Circa
:m
Caratteristiche costruttive: •
Strutture verticali
: Muratura di mattoni pieni
•
Strutture orizzontali
: Mattoni a volta, legno
•
Copertura
•
Scale
: A falde inclinate su orditura in legno, manto in coppi : Pietra, parte rivestite in serizzo
•
Tamponamenti perimetrali
•
Divisioni interne
•
Serramenti esterni
: Muratura intonacata, finto bugnato, mattoni a vista, cornici in mattoni a vista, pietra, decorazioni in cotto : Muratura intonacata rivestimenti in legno, affreschi. : Legno, legno/vetro doppi vetri, metallo, inferiate
•
Serramenti interni
: Legno, metallo
•
Suoli e pavimenti
: Piastrelle di ceramica e marmo, cotto
•
Servizi igienici
: Di tipo standard
•
Impianti
: Elettrici, idrico/sanitario, condizionamento
Stato di conservazione
riscaldamento,
: Buono
7
4.3 descrizione degli ambienti piano terreno Sono presenti inoltre n° 3 autorimesse, n° 1 ad un posto auto e n° 2 a due posti; l’autorimessa singola ha una superficie di mq. 18,17 e le due doppie misurano rispettivamente mq. 23,28 e mq. 24,23. . Fanno parte dei locali oggetto della perizia quelli posti al piano terra che collegano il sub. 90 del primo piano e che fungono da ingesso e spazio di servizio ai due appartamenti: essi sono il corridoio d’ingresso al civico 6, di pregio con soffitto con volta a botte decorata con motivi geometrici e floreali stilizzati e pareti rivestite in marmo ove è presente una targa in memoria della donazione del bene effettuata da parte del barone Romano Gianotti in favore dell’Istituto Opere Pie San Paolo nel 1918, che ha una superficie di mq. 22,50 e i locale a lato, entrando nell’edificio a sinistra, che può essere destinato a servizio del sub. 90 delle dimensioni di m. 3,50 × 8,50 per un totale di mq. 29,75. La superficie del piano terreno è pari a mq. 115,63 comprese le autorimesse ed escluso il vano scala che è stato computato una volta sola e posto nei conteggi al piano primo. Il piano è collegato con i piani inferiore e superiori attraverso un corpo scale con ascensore di pertinenza esclusiva dell’intera porzione di fabbricato in proprietà. Piano primo è costituito da unità ad uffici che si affacciano su via Canobio nella parte del nucleo più antico del corpo di fabbrica denominato Casa della Porta in corrispondenza delle finestre con arco a sesto acuto e decorazioni in cotto e nella parte denominata Edificio d’angolo lungo la via Mossotti. Gli spazi lungo via Mossotti non evidenziano particolari di pregio, mentre sono di rilievo alcuni degli ambienti lungo via Canobio, per la presenza di soffitti lignei decorati e per una traccia di muro in laterizio di epoca medievale con probabile riutilizzo di materiale d’epoca romana, con tessitura a spina di pesce. Il piano è collegato con i piani inferiori e superiori attraverso il corpo scale con ascensore in proprietà esclusiva, con accesso diretto anche da via Mossotti 11 tramite corpo scala “D” e ascensore in comune con altre unità. A tale proposito si segnala che il proprietario del piano secondo ha in progetto interventi edili volti alla soppressione della fermata dell’ascensore al piano e la sua riconfigurazione per il servizio agli altri piani a totale sua cura e spese. L’altezza media dei locali è pari a mt. 3,25 per i locali lato via Mossotti e di mt. 4,30 per i locali lungo via Canobio. La superficie del piano primo è pari a mq. 332,95, compreso il vano scala interno e il balcone sul giardino pensile interno.
8
Complessivamente le superfici risultano essere le seguenti: Superficie
piano interrato
Coeff. di calcolo
Superficie commerciale
locale tecnico ascensore e zona vano scala
23,40
¼
5,85
ingresso storico e locale di servizio
49,95
¼
12,49
autorimessa singola sub.13 autorimessa doppia sub.15 autorimessa doppia sub.16 totale uffici via Canobio est uffici via Canobio ovest uffici via Mossotti vano scala comune e balcone
18,17
1
18,17
23,28
1
23,28
24,23
1
24,23
Totali superfici commerciali 5,85
piano terra
piano primo
totale totali
65,68
115,63 121,58
1
121,58
66,74 120,98 19,95 3,70
1 1 ¼ ¼
66,74 120,98 4,98 0,92
332,95 471,98
12,49
315,20 399,22
Stralcio aerofotogrammetrico
9
5 - Destinazione Urbanistica Il Comune di Novara è provvisto di PRG la cui variante strutturale generale è stata definitivamente approvata con DGR n. 51 – 8996 del 16.06.2008; con tale provvedimento sono state introdotte alcune modifiche “ex officio” relative alle Norme di Attuazione ed alle prescrizioni cartografiche. Successivamente all’approvazione della variante strutturale generale e relativi ex officio il Comune di Novara ha provveduto a formare ed approvare: -
n. 3 varianti parziali ex art. 17 – 7° c. LRL 05.12.1977 e s.m.i.;
-
n. 11 deliberazioni di correzione e di adeguamento ai sensi del c. 8 dell’art. 17 della LR 05.12.1977 n. 56 e s.m.i.;
Al contempo il Comune di Novara, ha adottato una variante parziale normativa ex art. 17 c. 7 LR 05.12.1977 n. 56 e s.m.i. di adeguamento del PRG vigente al Piano Paesistico Provinciale del Terrazzo di Novara – Vespolate, in data 18.07.2012 con deliberazione di Consiglio Comunale n. 58, esecutiva in itinere per la sua approvazione. Lo strumento così approvato e modificato campisce gli immobili oggetto della presente stima: Sotto il profilo urbanistico Interamente ad area per Tessuto Urbano del Centro Storico IF = 5,00 mc./mq. soggetta a vincoli ex D.Lgs.vo 42/04 e s.m.i.; in coerenza con il decreto di vincolo di cui al successivo punto n. 6 l’edificio è inserito negli ambiti, aree ed elementi di valorizzazione del patrimonio culturale e storico, in particolare: 1. è ricompreso all’interno del perimetro dei centri storici – art. 15.5 delle NA e art. 24 c. 1 e seguenti della LR 05.12.1977 n. 56 e s.m.i. nonché art. 22.1.b e art. 27; 2. è campito quale immobile in tutto o in parte soggetto ai vincoli del D. Lgs.vo 42/04 e s.m.i. – art. 22.1.d delle NA; 3. è soggetto a potenziali ritrovamenti archeologici - art. 22.1.d delle NA; 4. è in parte classificato, quale tipo d’intervento ammesso, quale G1 – Edifici soggetti a Restauro Conservativo art. 12.3.I e art. 27 delle NA di PRG e PGR n. 5/SG/URB del 27.04.1984; 5. è per la restante parte classificato, quale tipo d’intervento ammesso, quale G2 – Edifici soggetti a Risanamento Conservativo art. 12.3.II a art. 27 delle NA di PRG nonché PGR n. 5/SG/URB del 27.04.1984; Per le due ultime linee le diverse categorie d’intervento ammesse coincidono con il perimetro in rosso. Più in generale la normativa di riferimento per la porzione di edificio in questione è quella contenuta negli art. 10, 11, 12, 13, 14, 15, 22 e 27 delle NA di PRG vigente.
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Sotto il profilo vincolistico L’immobile è sottoposto ai sotto elencati vincoli: -
è ricompreso nella classe geologica dell’idoneità all’edificazione nella classe 2b, normata dal titolo V delle NA ed in particolate l’art. 35. 9/10/11/12 e 13 delle NA;
-
vincoli del D. Lgs.vo 42/04 e s.m.i. art. 10 e 12 immobile di interesse storico, architettonico e culturale.
Sia le destinazioni d’uso che i vincoli sono graficamente rappresentati nella tavola di PRG n. P4 CS 1.b – Progetto del centro storico del capoluogo - scala 1:1000 luglio 2004 – agg. Agosto 2011. La legenda delle tavole è invece contenuta nella tav. P4.0 Progetto del territorio comunale e dei centri storici - Tavola Sinottica, Agosto 2011.
Stralcio della tavola P4.CS1b – Progetto del Centro Storico del Capoluogo - disegno non in scala
Il Piano di zonizzazione acustica vigente del Comune di Novara, approvato con DCC n. 5 del 20.01.2004 classifica l’edificio storico e le aree contermini in classe III - aree di tipo misto con valori limite di emissione leq. in dB(A) pari a 55 – diurno e 45 – notturno.
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Stralcio del PZA – disegno non in scala
5.1
titoli abilitativi.
Di seguito si riportano le Licenze, i Nulla Osta e/o i Titoli Abilitativi contenuti nei fascicoli dell’archivio Edilizia Privata LED nn°. 11.322 e 11.325, e CNS nn. 353, 354, 18.483, 19.600 e 21.766 relative a tutto il complesso storico architettonico. LED 11.325 -
Licenza prot. n. 3.161 del 01.06.1918 di autorizzazione da parte del Sindaco per l’esecuzione del progetto di restauro e adattamento di Casa della Porta a firma dell’ing. Carlo Nigra;
-
Licenza n. 864 del 22.03.1920 di conferma e rinnovo della licenza del 1 luglio 1918 per le riparazioni e la costruzione dell’antica Casa della Porta riguardante la copertura del cortile, anche alla luce delle modifiche introdotte dal regolamento locale;
-
dichiarazione del Sindaco in data 23.03.1923 con la quale si attesta che i lavori di restauro e di ampliamento degli uffici nel cortile del piano terra del fabbricato, a cura dell’Opera Pia di San Paolo vennero compiuti dal mese di marzo del 1921 e che l’abitabilità della sede decorse dal 5 agosto del medesimo anno;
-
analoga dichiarazione fu resa dal Podestà di Novara in data 13.07.1936 con nota prot. n. 405;
-
Licenza n. 153 del 02.08.1946 n. 18.769 rilasciata dal Sindaco per la modifica delle aperture dello stabile sto in via Mossotti;
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-
Licenza n. 195 del 23.09.1946 prot. n. 21.948 rilasciata dal Sindaco per l’ampliamento del salone degli “sportelli” in via Canobio;
-
Licenza n. 292 del 27.03.1954 prot. n. 9676 rilasciata dal Sindaco per ampliare verso il cortile sud il salone al piano terreno nello stabile di via Canobio;
-
Licenza n. 1539 del 27.11.1953 prot. n. 39.352 rilasciata dal Sindaco per la sistemazione interna mediante spostamento delle tramezze e di aperture, di parte del primo piano;
-
Licenza n. 278 del 26.02.1959 prot. n. 3768 rilasciata dal Sindaco per la sistemazione interna dello stabile mediante lo spostamento di aperture e di tramezze e di restaurare le fronti verso via Canobio e via Mossotti;
-
Dichiarazione di inabitabilità della Casa in data 22.06.1962 con nota del Sindaco n. 28.745;
-
Licenza n. 1471 del 27.09.1963 prot. n. 37.472 rilasciata dal Sindaco di sistemazione di parte dello stabile mediante spostamento delle tramezze e di aperture e ricavo di servizi in via Canobio 6;
-
Licenza n. 825 del 05.10.1971 prot. n. 28.443 rilasciata dal Commissario Straordinario di sistemazione della centrale termica alla normativa VV.F. in via Canobio 8;
-
Licenza n. 872 del 08.10.1971 prot. n. 28.442 rilasciata dal Commissario Straordinario di sistemazione della centrale termica alla normativa VV.F. e apertura delle bocche di lupo lungo la via Canobio 6;
-
Istanza di Condono edilizio n. 6/328650, 6/328651, 6/328652, 6/328653 ai sensi della L. 47/85 per opere interne abusivamente realizzate;
-
Parere favorevole della Soprintendenza con nota n. 3971 del 15.10.1987 alle richieste di Condono Edilizio ai sensi della L. 1089/39 e s.m.i.;
-
Condono Edilizio n. 698 in data 03.11.1987 prot. n. 3921/3922/3923 per mutamento di destinazione d’uso da abitazione a ufficio dei locali al 2° piano, oltre all’apertura e chiusura di nuove passate interne e parziale spostamento dei tavolati al piano interrato, terra, primo e secondo in via Canobio, 6;
-
Condono Edilizio n. 699 in data 03.11.1987 prot. n. 3924/3925/3926/3927 per mutamento di destinazione d’uso al piano terra, da abitazione ad autorimesse, e da abitazione a negozio, con chiusura ed apertura di passate interne , parziale spostamento di tavolati nel negozio e nel magazzino, modifica delle aperture nelle autorimesse in via Canobio, 8;
LED 11.322 Concessione Edilizia n. 999 del 17.11.1992 per la sistemazione del fabbricato esistente, demolizione e costruzione di murature, tramezzature e scale, modifica di aperture, rifacimento di parte del tetto, posa di ascensore, 2 piani interrati, autorimesse, cantinole e spazi comuni, al p.t. uffici bancari, al 1° e 2° p. in parte a uffici ed in parte a residenza, al 3° p. residenziale.
13
CNS 353 -
determinazione del Sindaco prot. n. 1192 del 24.12.1993 di voltura della Concessione PG. 999 del 17.11.1992 per la sistemazione del fabbricato de quo;
-
parere ASL in data 17.01.1987;
-
parere
della
Soprintendenza
in
data
30.08.1995
n.
DB
9910
per
opere
di
ristrutturazione e restauro – varianti in corso d’opera – 1° lotto Legge 1089/39; -
parere
della
Soprintendenza
in
data
06.08.1996
n.
10011
DB
per
opere
di
ristrutturazione e restauro – varianti in corso d’opera – 2° lotto Legge 1089/39; -
elaborati costituenti la variante in corso d’opera alla CE
n. 999 - PG n. 4905
del
26.05.1998 – 1° lotto. CNS 354 Denuncia d’Inizio Attività del 12.12.2000 prot. n. 9797 per Opere di Manutenzione Straordinaria relative alla tinteggiatura interna dei vani scala; in data 22.08.2002 l’Amministratore ed il tecnico asseverante hanno comunicato l’ultimazione dei lavori e la conformità dei medesimi. CNS 7235 -
determinazione del Sindaco di rilascio della Concessione per opere in variante alla CE n. 999 PG. 2915 - 2° lotto per modifiche di destinazione d’uso da abitazione ad uffici, del piano primo e di parte del secondo;
-
documentazione relativa alla Concessione Edilizia PG n. 4461 del 26.05.1998;
-
Certificato di collaudo statico in data 19.10.1998 a firma dell’ing. Giovanni Escuriale relativo il collaudo delle strutture in conglomerato cementizio armato poste in opera per la ristrutturazione del fabbricato ad uso Uffici e Residenze – Pratica n. 14896/1141 DEL 24.11.1993
-
Agibilità parziale dell’immobile rilasciata dal Dirigente del Servizio Edilizia Privata con nota PG n. 9076 del 09.11.1998 limitatamente ai locali posti al piano interrato, terra e primo in angolo tra via Canobio e via Mossotti, e piano secondo prospiciente la via Canobio;
NB:tra i documenti che concorrono alla richiesta di Agibilità presentata in data 22.10.1998 al prot. UEP n. 9076 con 34 allegati vi sono le tav. n. 01 e 02 Variante alla CE lotti n. 1 e 2 unificati rappresentanti le piante del St. Pt, 1°p e 2°p. con indicate gli alloggi rimasti invariati rispetto ai CNS e relative Concessioni sia nelle suddivisioni interne che nelle posizioni di carichi, scarichi e canne fumarie. Tali tavole, che hanno generato il rilascio dell’Agibilità, sono corrispondenti allo stato di fatto rilevato per la redazione della presente perizia. CNS 18483 Comunicazione
da
parte
della
Soprintendenza
di
avvenuta
ricezione
dell’atto
di
compravendita a rogito Notaio Giacalone in data 29.03.2007, prot. n. 255.390. . CNS 19600
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Comunicazione
da
parte
della
Soprintendenza
di
avvenuta
ricezione
dell’atto
di
compravendita a rogito Notaio Cafagno in data 30.06.2008, prot. n. 49.154. . CNS 21.766 Determinazione Dirigenziale prot. n. 52465 del 09.12.2012 – rilascio del Permesso di Costruire per opere di sistemazione dell’alloggio sito al 2° piano con modifica di murature, tramezzature, aperture esterne, formazione di scala d’accesso al soppalco, copertura terrazzo al piano terzo, sistemazione alloggio al 4° piano e realizzazione di velux
6 – Dichiarazione d’Interesse Culturale, prescrizioni – Regolamento condominiale In data 2 febbraio 2006, a seguito di esplicita richiesta da parte del Comune di Novara in merito alla verifica dell’interesse culturale dei beni del proprio patrimonio immobiliare, il Ministero per i Beni e le Attività Culturali – Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici del Piemonte comunicò ufficialmente, con nota n. 1759/06, che “Casa della Porta” sita in via Canobio angolo via Mossotti rivestiva l’interesse di cui all’art. 10 e 12 del D. Lgs.vo 42/04 e s.m.i. e che pertanto la Direzione stava provvedendo all’emanazione del relativo provvedimento di tutela. Tale Decreto relativo all’interesse culturale del bene, che lo ha sottoposto a tutte le disposizioni di tutela contenute nel Codice dei Beni Culturali, fu emanato in data 1 marzo 2006 con allegata relazione e planimetrie catastali, notificato ai proprietari e detentori dei diritti sul bene e successivamente trascritto all’Agenzia del Territorio; il Comune di Novara ricevette tale Decreto e lo protocollò in data 15 marzo 2006 al n. 16.194 RI 00/4259. Nei fascicoli delle pratiche edilizie pur tuttavia esiste da parte della Soprintendenza la citazione ad un vincolo imposto sull’immobile con DM ex lege 1089/1939 notificato il 07.01.1922. I beni oggetto della presente perizia, essendo sottoposti a vincolo, nel caso d’interventi edilizi, anche manutentivi, devono quindi preventivamente acquisire parere presso la Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici del Piemonte; parimenti ogni trasferimento di proprietà attraverso compravendita immobiliare è subordinato alla condizione sospensiva del mancato esercizio di prelazione da parte del Ministero per i Beni Culturali e degli altri Enti Pubblici così come disciplinato e previsto dagli artt. 60, 61 e 62 del D. Lgs.vo 42/04 e s.m.i. . Con nota prot. n°. 13026/08 del 23.09.2008, il Ministero per i Beni e le Attività Culturali – Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici del Piemonte ha autorizzato il Comune di Novara all’alienazione del bene così come previsto dall’art. 55 del Codice, alle seguenti vincolanti condizioni: dovrà essere garantita la conservazione del bene mediante l’attuazione di adeguate opere di manutenzione, restauro e recupero, i cui progetti dovranno essere sottoposti all’approvazione della Soprintendenza ai fini del rilascio del nulla osta, ai sensi del c. 3
15
sexies dell’art. 55 FD. Lgs 42/04 e s.m.i. Si precisa che per l’immobile in oggetto gli interventi dovranno essere rispettosi dell’insieme architettonico e di quant’altro necessario alla tutela del bene stesso non individuabile allo stato attuale di conoscenza e da verificare in caso di esame progetto; l’immobile in questione potrà essere destinato ad uso residenziale o terziario. Gli immobili non potranno essere destinati ad usi incompatibili, ne ospitare servizi che comportino apparati tecnologici invasivi; dovrà essere garantita, particolarmente in occasioni finalizzate alla conoscenza del territorio, la pubblica fruizione del bene; le prescrizioni e le condizioni della Autorizzazione siano riportate nell’atto di alienazione, del quale costituiscono obbligazione ai sensi dell’art. 1456 del Codice Civile ed oggetto di apposita clausola risolutiva espressa. Esse sono anche trascritte nei Registri Immobiliari. In aggiunta alle condizioni sopra espresse l’atto di alienazione, come ogni successivo atto, dovrà essere notificato alla Direzione Regionale ed alla Soprintendenza per i Beni Architettonici e del Paesaggio del Piemonte, nei termini prescritti dall’art. 59 del Codice. La Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici del Piemonte ha con propria nota n. 17.098LA del 22.12.2008 espresso parere favorevole allo studio di fattibilità presentato dal Comune di Novara – Servizio Patrimonio di frazionamento delle unità immobiliari finalizzato alla loro alienazione, di cui si è tenuto conto nel capitolo n. 7 - Stima. Nonostante il Decreto sia solo del marzo 2006 negli atti visionati per la redazione della presente perizia esistono corrispondenze antecedenti tra le proprietà, il Comune e la Soprintendenza a partire dal 29 marzo 1918 data in cui la regia Soprintendenza approvò la copertura della corte da parte della Società Opere Pie di San Paolo, così come facilmente riscontrabile nelle pratiche edilizie visionate e citate al punto 5.1 – titoli abilitativi; anche la condizione sospensiva fu avviata precedentemente l’emissione del Decreto di Tutela come facilmente verificabile nell’atto d’Acquisto del Comune in data 21.10.1998 rep. n. 50.720 a rogito Notaio Pedrazzoli. In tale caso l’avveramento della condizione sospensiva è avvenuto con atto a Rogito Notaio Pedrazzoli in data 1 febbraio 1999 rep. n. 51.126 racc. n. 19.371 con relativa dichiarazione di produttività di tutti gli effetti della compravendita. In calce alla presente perizia di stima é riportato integralmente il Regolamento Condominiale che stabilisce i rapporti e gli impegni reciproci tra i proprietari del complesso; di particolare rilievo ai fini della presente perizia: -
l'art. 4 – inerente le proprietà comuni pro quota ed in particolare il secondo capoverso, che pone in proprietà esclusiva l’accesso di via Canobio 6 con relativo vano scala ed ascensore;
-
l’art. 5 – relativo ai millesimi di proprietà;
-
l’art. 9 – inerente la possibilità di eseguire modifiche interne, aggregazioni e/o suddivisioni delle unità immobiliari;
16
-
l’art. 10 – relativo le destinazioni d'uso ammesse, che sono più restrittive di quelle consentite dal PRG del Comune di Novara;
-
l’art. 11 – circa le destinazioni d’uso non ammesse;
-
l’art. 13 – inerente l’obbligo di includere negli atti di vendita immobiliare il Regolamento Condominiale;
-
il capo VI – dei servizi comuni e delle spese relative.
In ogni caso avendo l’Amministrazione Comunale deciso di alienare la sola porzione di patrimonio inerente il piano primo e le autorimesse, trattenendo la proprietà del piano terra e interrato, l’accesso di via Canobio 6, la relativa scala e l’ascensore saranno utilizzati dall’Amministrazione Comunale, o dai suoi aventi causa, per accedere alla proprietà e per gli usi in essa ubicati nel piano rispetto del Regolamento Condominiale. 7 – Stima 7.1.1 – Preambolo Il criterio tecnico estimativo utilizzato per la presente perizia si riconduce, nel metodo e nella struttura, alla precedente attività peritale redatta il 26 maggio 2009 dal Servizio Patrimonio, , a cui ha fatto seguito la procedura di alienazione, in data 16.03.2011, e la successiva vendita di alcuni locali posti al piano secondo individuati nella perizia di allora come unità 5 (subalterno 87/parte); tale documento è stato analizzato, aggiornato ed in parte rivisitato con i nuovi criteri che scaturiscono da valutazioni di seguito descritte. Nello specifico per giungere al valore finale si è partiti dai valori assegnati dalla stima 2009, gli stessi sono stati comparati con le valutazioni derivanti dall’analisi di mercato 2010/2012; di seguito si esplicita il percorso effettuato per giungere ai valori di perizia.
7.1.2 – Criteri e metodologie estimative – perizia prot. n° 46115 del 26 maggio 2009 La perizia del 2009 non si riferiva esclusivamente ai valori desunti dai prezzi medi dell’“Osservatorio del
Mercato
Immobiliare” (O.M.I.)
–
predisposto dall’Agenzia
del
Territorio, in quanto il risultato ottenuto non poteva essere del tutto utilizzato come base di riferimento alla tipologia di bene, se non come elemento di mediazione con altri fattori. Infatti in virtù dell’unicità del bene, caratterizzato dall’alto contenuto storico, artistico e monumentale, occorre aggiungere al valore ottenuto dalla comparazione di altri atti di compravendita di immobili di caratteristiche e destinazioni d’uso simili a quelle descritte un valore che “assomma valori estetici, valori spirituali, valori storici e valori simbolici, che nel loro insieme costituiscono il cosiddetto valore culturale” (Pagiola, 1996; Turner, 1999; Klamer, 2002)
fondato su dette basi possa
risultare più completo perché riflette una
maggiore dose di specifica affidabilità. La prima operazione faceva riferimento ad una metodologia sintetico/comparativa di confronto diretto con alcune transazioni immobiliari simili.
17
Nello specifico, verificati i dati delle transazioni relative alle porzioni immobiliari dell’intero complesso Casa della Porta, si era riscontrato che era risultata più attendibile, sia in termini economici che temporali, la vendita di un appartamento, avvenuta in data 30.06.08, di circa 61 mq. e di un posto auto, sito al piano seminterrato, di mq. 13 di circa € 281.000,00 dalla quale si otteneva un valore unitario al mq. di € 4.151,00. Dall’analisi delle quotazioni dell’autunno 2008 “Consulente Immobiliare”, risultava che per la zona del centro di Novara, il valore al metro quadrato per nuove abitazioni era pari ad € 3.600,00. Al valore di mercato si era considerato di applicare un coefficiente che derivava dalla condizione dell’immobile, epoca di costruzione, stato di manutenzione, ecc. Nel caso di specie si era considerato che il bene immobiliare era di tipo signorile in buono stato manutentivo, essendo stati ultimati i lavori di ristrutturazione generale dell’intero complesso immobiliare nell’anno 1998 e si era preso come riferimento l’indice di un edificio di età tra i 10 e i 20 anni. Pertanto il coefficiente utilizzato era pari a 0,80 che moltiplicato per € 3.600,00 risultava il valore a metro quadro di € 2.880,00. Effettuando la media aritmetica dei dati sopra riportati si era ricavato che il valore medio unitario da attribuire che era pari a: A) valore perizia precedente = (€ 2.880,00 + € 4.151,00)/2 = € 3.515,50 arrotondato a € 3.516,00 Nel processo valutativo si erano considerate oltre che le caratteristiche dell’immobile anche quelle relative alla sua posizione che contribuiva ad incrementare il valore in termini di “prestigio” Alle valutazioni sopra esposte si sono sommate, alle sole porzioni residenziali, escludendo le autorimesse per le quali si ritiene di confermare il valore della precedente perizia, ulteriori considerazioni derivanti: a)
Dalle condizioni socio economiche attuali inerenti la crisi edilizia e il mercato immobiliare
b)
Dal reperimento di atti di compravendita di immobili o porzioni di immobili facenti parte del complesso Casa della Porta o di edifici storici di pregio siti nelle immediate vicinanze
c)
Dalla valutazione d’interventi di adeguamento funzionale strettamente necessari al corretto utilizzo delle unità
7.1.3 - Il metodo comparativo di mercato stima comparativa anni 2010/2012 In considerazione del sopra citati punti a) e b) si è preso come riferimento il metodo comparativo di mercato per aggiornare il valore di mercato attuale. Definito anche “Stima Sintetica” , ilk metodo comparativo di mercato consiste nella determinazione del valore di un immobile sulla base dei prezzi riscontrabili in transizioni di beni aventi le stesse caratteristiche, ubicati nella medesima zona, ovvero in zone limitrofe o consimili, venduti in condizioni ordinarie di mercato. Il criterio si basa sul seguente presupposto “un acquirente razionale non è disposto a pagare un prezzo superiore al costo di acquisto di proprietà similari che abbiano lo stesso grado di utilità”.
18
Si ricorre ai prezzi di mercato ogni qualvolta siano disponibili un discreto numero di dati immobiliari relativi ai beni in diverso grado simili rispetto a quelli oggetto di stima; nel caso di specie le caratteristiche più salienti risultano essere la tipologia edilizia, destinazione d’uso e zona di ubicazione. Per applicare tale metodo si sono ricercati gli atti notarili di compravendita di immobili, avvenuti durante in un periodo intercorso, tra la fine del 2010 e la fine del 2012, ubicati in zone limitrofe e di analogo o simile periodo storico e soggetti a vincolo architettonico, ai sensi del DLgs 42/04, si è riscontrato che: •
Atto Rogito Notaio Buccolo, Rep 80526 del 14/12/2010, di vendita di un alloggio posto al piano terzo, nell’immobile denominato “Casa Medici”, via Canobio 5 angolo vicolo dell’Arco, con annessa cantina posta al piano interrato, di superficie complessiva commerciale di circa 98,25 mq, per un valore complessivo dichiarato di € 260.000,00 pari al valore di circa € 2.646,00/mq.
•
Atto Rogito Notaio Mittino, Rep 461169 del 30/01/2012, di vendita di un ufficio posto al piano terra nell’immobile denominato “Casa Medici”, via Canobio 5 angolo vicolo dell’Arco, di superficie commerciale di circa 77,00 mq, per un valore complessivo dichiarato di € 280.000,00, pari al valore di circa € 3.636,00/mq.
•
Atto Rogito Notaio Caroselli, Rep 43118 del 19/12/2012, di vendita di un alloggio posto al piano primo nell’immobile denominato “Casa Medici”, via Canobio 5 angolo vicolo dell’Arco e cantina, posta al piano interrato, di superficie commerciale complessiva di circa 98,25 mq, per un valore complessivo dichiarato di € 243.000,00, pari al valore di circa € 2.473,00/mq.
Inoltre è stato analizzato il sotto riportato atto a Rogito Notaio Cafagno di donazione, che obbiettivamente non risulta in linea con i valori di mercato dei beni immobili di pregio, risulta inferiore ai valori OMI per il Centro Storico del capoluogo; lo stesso viene per correttezza riportato ma non utilizzato ai fini della presente stima. •
Atto Rogito Notaio Cafagno, Rep 52873 del 23/12/2011, di donazione di appartamento sito al primo piano di “Casa della Porta” e cantina, posta al piano seminterrato, di superficie totale commerciale pari a 105,52 mq, per un valore complessivo dichiarato di € 123.000,00, pari al valore di circa € 1.166,00/mq.
Effettuando la media aritmetica delle compravendite sopra riportate, si è ricavato il valore medio unitario da attribuire ricavandolo dalla media delle vendite immobiliari simili degli ultimi due anni: stima comparativa anni 2010/2012 = (€ 2.646,00 + € 3.636,00 + € 2.473,00)/3 = € 3.251,67 e la media ottenuta dal valore della precedente stima (perizia prot. n° 46115 del 26 maggio 2009) B) valore mediato dalla perizia precedente e la nuova stima comparativa = (€ 3.251,67 + € 3.516,00) =€ 3.383,83 arrotondato a € 3.384,00
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7.1.4 – Suddivisione della porzione immobiliare in 3 unità funzionali e ripartizione delle pertinenze millesimali degli spazi comuni Originariamente la porzione di edificio della presente stima era costituita da diverse unità immobiliari, identificate nella precedente stima con 1,2,3,4,5, distribuite su diversi livelli ad aventi spazi comuni di accesso e di distribuzione interna, che accorpate ad unico ufficio pubblico, comprendevano anche spazi di pertinenza ad uso esclusivo e di proprietà. Nell’ipotesi di poter vendere i locali posti al primo piano, anche suddividendoli in 3 unità indipendenti, mantenendo la sola proprietà del piano terreno e del piano interrato come proprietà comunale, occorre definire le zone di pertinenza per ogni unità abitativa che è stata individuata nella precedente stima. La Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici del Piemonte, con nota prot. n° 17098/LA del 22.12.08, ha approvato in via di massima la suddivisione degli spazi di proprietà comunale in lotti funzionali. Per rendere funzionalmente indipendenti le 3 unità, che si possono creare suddividendo la sola porzione di immobile, di proprietà comunale, posta al primo piano di Casa della Porta, occorre utilizzare lo storico ingresso di via Canobio 6, attualmente chiuso e di esclusiva proprietà del Comune di Novara, che collega al vano scala interno, denominata dal condominio scala “A”, di forma circolare, di distribuzione verticale del piano primo e del piano interrato e contenente l’impianto ascensore, anch’esso collegante con i tre livelli: piano interrato, terra, primo. La scala “A” è a servizio delle due unità indipendenti 2 e 3, che potrebbero essere create dalla suddivisione degli spazi interni, in quanto l’unità 4 possiede il proprio ingresso verso il vano scala, denominato dal condominio scala “D”, contenente al suo interno l’impianto ascensore ed avente accesso da via Mossotti. A
seguito
della
dichiarazione
dell’acquirente
dell’unità
5
(subalterno
87/parte),
precedentemente venduta dal Comune di Novara, con atto del 16.03.2011 sopra menzionato, posta al piano secondo ed avente le stesse dimensioni delle tre unità immobiliari sottostanti in argomento, di voler rinunciare agli spazi di pertinenza dell’ ingresso storico su via Canobio e del relativo vano scala “A”, è necessario ridefinire le quote millesimali da ripartire alle unità 2 e 3 e dei locali, non in vendita, posti al piano terra ed al piano interrato, relativi al vano scala e all’impianto ascensore individuati dalla tabella millesimale del condominio con la lettera “A”. Lo stesso acquirente ha posto come condizione di acquisto la separazione della propria proprietà dalla scala “A” e del relativo impianto ascensore, impegnandosi ad assumersi gli oneri sia murari che impiantistici di eliminazione della fermata dell’ascensore al secondo piano e di installazione di nuovo pistone oleodinamico. Al fine di ricalcolare le quote di pertinenza delle singole unità, che possono crearsi con la suddivisione dei locali interni, a cui si farà riferimento alla tabella allegata all’atto di vendita, di cui al rogito rep. n° 50720 del 21.10.1998 Notaio Pedrazzoli, con il quale il Comune di Novara acquistò la porzione immobiliare comprensiva anche delle unità della presente stima si descrive sommariamente la distribuzione morfologica degli spazi:
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Unità 2 – piano primo (subalterno 90/parte) I locali sono ubicati al primo piano con affaccio su via Canobio e confinanti: ad est con altra proprietà immobiliare di Casa della Porta, ad ovest con il vano scala “A” e parte di porzione dell’unità 3, a sud con giardino pensile. La quota condominiale, dell’Unità 2, risulta essere per la parte relativa alla proprietà a 410/10000, per la parte relativa alla quota della scala “A” pari a 130/1000, per quella relativa alla quota ascensore pari a 241/1000. Si accede all’unità 2 esclusivamente attraverso l’ingresso storico, di proprietà comunale, di via Canobio 6, e il vano scala, contenente l’ascensore, denominato “A”. Unità 3 - piano primo (subalterno 90/parte) I locali sono ubicati al primo piano con affaccio su via Canobio e confinanti: ad est con l’unità 2 e il vano scala “A”, ad ovest con dell’unità 3, a sud con giardino pensile condominiale. La quota condominiale, dell’Unità 3, risulta essere per la parte relativa alla proprietà a 228/10000, per la parte relativa alla quota della scala “A” pari a 73/1000, per quella relativa alla quota ascensore pari a 133/1000 . Si accede all’unità 3 esclusivamente attraverso l’ingresso storico, di proprietà comunale, di via Canobio 6, e il vano scala, contenente l’ascensore, denominato “A”. Unità 4 - piano primo (subalterno 22) I locali sono ubicati al primo piano con affaccio su via Mossotti e su via Canobio e confinanti: ad est con l’unità 3 e il giardino pensile, ad ovest con la via Mossotti, a sud con il vano scala condominale denominato “D”. Si accede all’unità 4 attraverso l’ingresso condominiale su via Mossotti 11, il vano scala, contenente anche l’impianto l’ascensore, denominato “D”. La quota condominiale, dell’Unità 4, risulta essere per la parte relativa alla proprietà a 340/10000, per la parte relativa alla quota della scala “D” pari a 130/1000, per quella relativa alla quota ascensore pari a 121/1000 sempre del vano scala “D”. Questa unità, avendo come accesso quello di via Mossotti 11, non è interessata dalla creazione degli spazi comuni dell’ingresso storico di via Canobio 6 e del vano scala “A” e del relativo impianto ascensore. Creazione di spazi comuni alle unità 1, 2 e 3 Sulla base di quanto sopra esposto le unità per le quali occorrerà suddividere le pertinenze sono: Unità 1,2,3. Gli spazi che necessita inserire nelle parti comuni sono quelli legati strettamente alla funzionalità di accessibilità dall’esterno e di distribuzione interna verticale. Al piano interrato sono da considerarsi le zone del vano scala e di quelle in adiacenza al vano scala e al locale tecnico ascensore per una superficie totale di circa mq. 23,40. Al piano terreno le zone interessate sono quelle relative all’ingresso storico, al vano scala e all’impianto ascensore per una superficie totale di circa mq. 49,95.
21
Al piano primo le parti comuni saranno il vano scala, l’impianto ascensore, il balcone prospiciente il giardino pensile, a cui si accede tramite porta finestra, per una superficie totale di mq. 23,65 La superficie totale delle parti comuni, del piano interrato e del piano terra, per le tre unità immobiliari risulta essere di circa mq. 73,35 e relativamente al primo piano, la superficie totale delle parti comuni per le due unità immobiliari risulta essere di circa mq. 23,65. In considerazione del fatto che le superfici delle parti comuni sono da considerarsi analoghe a quelle dei vani tecnici, si prende come riferimento lo stesso coefficiente 0,25 che moltiplicato per il valore base assunto, rispetto al parametro ottenuto dalla stima B) (valore mediato tra la vendita precedente e quella comparativa di mercato immobiliare) sopra esposta, risulta pari a € 3.384,00, da cui si ottiene: il valore complessivo per il piano interrato e per il piano terra = mq. 73,35 x 0,25 x € 3.384,00 = € 62.054,10 il valore complessivo per il piano primo = 23,65 mq. x 0,25 x € 3.384,00 = € 20.007,90 che dovrà essere ripartito secondo le rispettive quote millesimali rimodulate secondo la seguente tabella: unità 1 (piano interrato, piano terra e vano scala) =731/1000 x € 62.054,10 = € 45.361,55 unità 2 (piano interrato, piano terra, vano scala e impianto ascensore + piano primo) = [(172/1000) x € 62.054,10] + [(644/1000) x € 20.007,90] = € 23.558,39 unità 3 (piano interrato, piano terra, vano scala e impianto ascensore) = [(97/1000) x € 62.054,10 ]+[ (356/1000) x € 20.007,90 ] = € 13.142,06 7.1.5 – Valutazione economica unità immobiliare 2 – 3 – 4 Unità 2 – piano primo (sub. 90/parte) Nei locali dell’Unità 2 sono presenti particolari manufatti, come soffitti lignei a cassettoni decorati e presenza di tessuto murario di origini antiche, che per la loro pregevolezza, è stata valutata nella perizia precedente un aumento del valore base pari alla percentuale del 5% sul valore complessivo dell’unità immobiliare che risulta essere pari a: (€ 3.384,00 + 5%) x mq. 121,58 = € 431.998,06 A seguito di infiltrazioni d’acqua dovute al danneggiamento dell’impianto di riscaldamento dell’unità del piano superiore, si sono verificati alcuni danni di natura superficiale sia soffitti lignei e che alle tinteggiature delle pareti verticali interne. Attualmente l’impianto termico e di raffrescamento è unico con l’unità 3, così come l’impianto elettrico che ha il quadro generale di zona posto all’interno dei locali dell’Unità 3.
22
Per rendere indipendenti le due unità occorrerà affrontare delle spese sia per l’adeguamento funzionale degli impianti sia per la separazione fisica delle stesse. Dovrà essere inoltre prevista l’installazione dell’impianto citofonico. Per stimare il costo di ripristino dei manufatti esistenti soggetti a danneggiamenti superficiali, di adeguamento funzionale degli impianti, di separazione fisica delle unità, si fa riferimento alla metodologia che prevede la determinazione del valore attuale desunto dal valore finale moltiplicato per il tasso di interesse bancario e le annualità di intervento manutentivo (in questo caso 1) al quale sarà sommato il costo delle opere murarie ed impiantistiche di separazione delle due unità computato con l’Elenco Prezzi anno 2012 della Regione Piemonte: Va = VF x [ 1 / (r + t)™]
dove Va = valore attuale
e
VF = valore futuro
Considerando il tasso di interesse bancario attuale di 2% Va = valore attuale del bene = € 431.998,06 x 0,98 = € 423.358,10 – € 2.200,00 = € 421.158,10. Al valore attuale del bene Va deve essere aggiunta la quota relativa agli spazi di pertinenza: Il valore attuale complessivo sarà: Unità 2 = € 421.158,10 + € 23.558,39 = € 444.716,49 Unità 3 – piano primo (sub. 90/parte) Gli ambienti interni non presentano particolari caratteristiche di pregio, le finiture sono di livello medio alto, e rientrano nel corpo di fabbrica le cui facciate sono le più antiche nonché le più rappresentative dell’intero complesso immobiliare, per i quali, nella perizia precedente, veniva stimato un valore pari al prezzo base comparativo di mercato, che aggiornato alla presente perizia risulta il prezzo complessivo di: € 3.384,00 x mq. 66,74 = € 225.848,16 Uno dei locali presenti è posto ad un’altra quota di pavimento rispetto alla restante unità, ed ha accesso sul corridoio dell’unità 4, occorre quindi prevedere l’esecuzione di alcuni interventi che possano permettere il collegamento e l’ accorpamento di tale locale all’unità 3. Per rendere indipendenti le due unità occorrerà affrontare delle spese sia per l’adeguamento funzionale degli impianti sia per la
separazione fisica delle stesse. Dovrà essere inoltre
prevista l’installazione dell’impianto citofonico. Per stimare il costo di ripristino dei manufatti esistenti soggetti a danneggiamenti superficiali, di adeguamento funzionale degli impianti, di separazione fisica degli ambienti, si fa riferimento alla Normativa UNI che prevede la determinazione del valore attuale desunto dal valore finale moltiplicato per il tasso di interesse bancario e le annualità di intervento manutentivo (in questo caso 1) al quale sarà sommato il costo delle opere murarie ed
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impiantistiche di separazione delle due unità, computato con l’Elenco Prezzi anno 2012 della Regione Piemonte: Va = VF x [ 1 / (r + t)™] Va = € 225.848,16 x 0,98 = € 221.331,20 – € 2.200,00 = € 219.131,20 Al valore attuale del bene deve essere aggiunta la quota relativa agli spazi di pertinenza: Il valore attuale complessivo sarà: Unità 3 = € 219.131,20 + € 13.142,00 = € 232.273,20 Unità 4 – piano primo (sub. 22) Gli ambienti interni sono caratterizzati da spazi senza alcuna particolare caratteristica di pregio sono sprovvisti di servizi igienici. La quota di pavimento dei locali interni risulta superiore a quella de vano scala, per questa difformità di osservanza alle normative di abbattimento delle barriere architettoniche, la precedente stima aveva introdotto un coefficiente di diminuzione del valore immobiliare base pari al 3%, che aggiornato all’importo di stima attuale determina: € 3.384,00 x mq. 120,98 = € 409.396,32 – 3% = € 397.114,43 A seguito di infiltrazioni d’acqua dovute al danneggiamento dell’impianto di riscaldamento della stessa unità, si sono verificati danni superficiali alle tinteggiature delle parti inferiori delle murature perimetrali ed alla caldaia stessa che comportano l’esecuzione di opere di rinnovo e ripristino funzionale. Per quanto riguarda l’impianto elettrico, il quadro generale è posto nell’unità 3 e dovrà pertanto essere scorporato l’impianto creando un nuovo quadro di zona e oltre ad essere previsto l’installazione dell’impianto citofonico. Attualmente l’unità è priva di servizi igienici, occorrerà prevedere la formazione di un bagno con i relativi impianti. Per stimare il costo di ripristino dei manufatti esistenti soggetti a danneggiamenti superficiali, di adeguamento funzionale degli impianti, di formazione di un nuovo servizio igienico di separazione delle unità, si fa riferimento alla Normativa UNI che prevede la determinazione del valore attuale desunto dal valore finale moltiplicato per il tasso di interesse bancario e le annualità di intervento manutentivo (in questo caso 1) al quale sarà sommato il costo delle opere murarie ed impiantistiche di separazione delle due unità ed il costo di formazione del servizio igienico computato con l’Elenco Prezzi anno 2012 della Regione Piemonte di circa € 10.900,00 + € 2.200,00: Va = VF x [ 1 / (r + t)™] Va = € 397.114,43 x 0,98 = € 389.172,14 - € 13.100,00 = € 376.072,14 Pertanto il valore complessivo dell’Unità 4 sarà:
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Unità 4 = € 376.072,14 7.1.6 – Valutazione economica Autorimesse Le autorimesse sono poste al piano cortile in prossimità dell’androne carraio di via Canobio 8 e presentano finiture di qualità, che caratterizzano tutto il complesso immobiliare, come ad esempio il pavimento in ceramica monocottura e le porte basculanti in alluminio rivestite con pannellatura in legno. Per quanto riguarda il valore da assumere come base, si fa riferimento alla precedente stima e verificate le recenti transazioni immobiliari di autorimesse situate all’interno di edifici storici del centro, si ritiene, data anche la scarsità di tale tipologia di bene nella zona e la forte domanda sul mercato, di assumere lo stesso valore di base pari ad € 2.500,00/mq. Pertanto i prezzi relativi alle autorimesse risultano essere i seguenti:
Autorimessa 1 – subalterno 13 Trattasi di autorimessa singola di conformazione non regolare senza finestre, di superficie pari a mq. 18.17 alla quale si ritiene di attribuire il valore di € 2.500,00 per la parte regolare corrispondente al posto auto, ridotto di 1/3 per la restante parte così come segue: € 2.500,00 x mq. 15,96 = € 39.900,00 € (2.500/3 x 2) x mq. 2,21 = € 3.683,34 Autorimessa 1 = € 39.900,00 + € 3.683,34 = € 43.583.34 Si considera di associare l’autorimessa 1 all’ Unità 3 Il valore immobiliare totale dell’Unità 3 complessiva di autorimessa 1 risulta essere di € 275.856,54 autorimessa 3 – subalterno 15 Trattasi di autorimessa doppia di conformazione regolare di superficie pari a mq. 23,28, per la quale si ritiene di applicare un valore di € 2.500 aumentato del 10%, essendo tale box dotato di finestre con affaccio su via Canobio, così come di seguito indicato: € 2.500,00 + 10% = € 2.750,00 Autorimessa 3 = € 2.750,00 x mq. 23,28 = € 64.020,00 Si considera di associare l’autorimessa 3 all’ Unità 4 Il valore immobiliare totale dell’unità 4 complessiva di autorimessa 3 risulta essere di € 440.092,14 autorimessa 4 – subalterno 16 Trattasi di autorimessa doppia di conformazione regolare di superficie pari a mq. 24,23, per la quale si ritiene di applicare il valore base di € 2.500,00 così come di seguito indicato:
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Autorimessa 4 € 2.500,00 x mq. 24,23 = € 60.575,00 Si considera di associare l’autorimessa 4 all’ Unità 2 Il valore immobiliare totale dell’unità 2 complessiva di autorimessa 4 risulta essere di € 505.291,49
Valore dell’intera porzione immobiliare Nel caso di alienazione dell’intera porzione immobiliare, il valore è determinato dalla somma dei valori di stima di ogni singola unità sommato al valore delle parti comuni relative alla scala “A”,pertanto : unità 2
=€
444.716,49
unità 3
=€
232.273,20
unità 4
=€
376.072,14
autorimessa 1 – sub. 13
=€
43.583,34
autorimessa 3 – sub. 15
=€
64.020,00
autorimessa 4 – sub. 16
=€
60.575,00
TOTALE
= € 1.221.240,17
diconsi unmilioneduecentoventunomiladuecentoquaranta/17 euro
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In sintesi, ed a migliore comprensione dei dati utilizzati per l’attribuzione dei valori in perizia, di seguito il quadro riassuntivo e sinottico dei dati relativi al lotto unico e alle singole unità previste:
Quadro sinottico dei dati inerenti le alienazioni delle unità
descrizione
unico lotto
piano primo e autorimesse
unità 2
unità 3
unità 4
primo piano (sinistra ascensore) + autorimessa sub. 16 primo piano (destra ascensore) + autorimessa sub. 13 primo piano via Mossotti + autorimessa sub. 15
superficie superficie appartamento autorimessa
totale superfici
importo a importo a base totale base d'asta d'asta appartamento autorimessa importo abase d'asta
309,3
65,68
374,98
1.053.061,83
168.178,34
1.221.240,17
121,58
24,23
145,81
444.716,49
60.575,00
505.291,49
66,74
18,17
84,91
232.273,20
43.583,34
275.856,54
120,98
23,28
144,26
376.072,14
64.020,00
440.092,14
Novara, 18 febbraio 2013 In fede L’istruttore Direttivo in P.O.
Il Funzionario Tecnico in P.O.
del Servizio Patrimonio Immobiliare
del Servizio Lavori Pubblici
geom. Cristina LOCARNI
arch. Patrizia MALGAROLI
Il Funzionario Tecnico in P.O.
L’istruttore Direttivo in P.O.
del Servizio Governo del Territorio
del Servizio Informativo Territoriale
arch. Mario MARIANI
geom. Claudio PORZIO
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Documentazione fotografica
Il Cortile di via Canobio 8 con il fornice sotto il quale sono ubicate le tre autorimesse.
Vista dell’autorimessa doppia dell’unità n. 4
Vista dell’autorimessa singola dell’unità n. 3 con a fianco l’ingresso del vano ascensore
Vista dell’autorimessa doppia dell’unità n. 2
L’ingresso da via Canobio 6
La porta che conduce al vano scale ed ascensore
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Il portoncino d’ingresso visto dall’interno - via Canobio 6
Particolare del giardino pensile
Il Giardino con una porzione di lucernario
La facciata interna del cortile sul giardino pensile .
Via Mossotti con al primo piano l’unità n. 4 .
L’angolo tra la via Canobio e la via Mossotti
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Il varco d’ingresso di via Mossotti 11
Particolare del sopraluce a nido d’ape
La facciate quattrocentesca su via Canobio con il portoncino d’ingresso
La facciata quattrocentesca ripresa verso l’incrocio con la via Mossotti
Particolare dell’arco a sesto acuto e le modanature
Particolare dei fregi che ornano la finestra
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